ما هي حقوقك كمستأجر؟

ما هي حقوقك؟

لكل مستأجر الحق في حقين هامين: الحق في التمتع بالمعيشة والحق في حماية الإيجار. حيث ناقشنا الحق الأول للمستأجر فيما يتعلق التزامات المؤجر، جاء الحق الثاني للمستأجر في مدونة منفصلة حول حماية الإيجار.

ولهذا السبب سيتم مناقشة سؤال آخر مثير للاهتمام في هذه المدونة: ما هي الحقوق الأخرى التي يتمتع بها المستأجر؟ إن الحق في التمتع بالمعيشة والحق في حماية الإيجار ليسا الحقين الوحيدين اللذين يتمتع بهما المستأجر ضد المالك. على سبيل المثال، يحق للمستأجر أيضًا الحصول على عدد من الحقوق في سياق نقل الملكية التي لا تخضع لإيجار متبادل والتأجير من الباطن. سيتم مناقشة كلا الحقين على التوالي في هذه المدونة.

نقل الملكية لا يتعارض مع الإيجار

تنص الفقرة 1 من المادة 7: 226 من القانون المدني الهولندي ، التي تنطبق على مستأجري المساحات السكنية والتجارية ، على ما يلي:

"نقل الملكية التي تتعلق بها اتفاقية الإيجار (...) من قبل المالك ينقل حقوق والتزامات المالك من اتفاقية الإيجار إلى المشتري".

بالنسبة للمستأجر، تعني هذه المادة أولاً وقبل كل شيء أن نقل ملكية العقار المؤجر، على سبيل المثال من خلال بيع المؤجر لآخر، لا ينهي عقد الإيجار. بالإضافة إلى ذلك، يمكن للمستأجر المطالبة بمطالبات ضد الخليفة القانوني للمؤجر، الآن بعد أن يتولى هذا الخليفة القانوني حقوق والتزامات المؤجر. بالنسبة لسؤال ما هي المطالبات التي يتمتع بها المستأجر على وجه التحديد، من المهم أولاً تحديد حقوق والتزامات المؤجر التي تنتقل إلى خليفته القانوني.

طبقا للفقرة الثالثة من المادة 3: 7 من القانون المدني، فإن هذه هي على وجه الخصوص حقوق والتزامات المؤجر التي ترتبط مباشرة باستعمال العين المؤجرة مقابل مقابل يدفعه المستأجر، أي الإيجار. وهذا يعني أن المطالبات التي يمكن للمستأجر أن يرفعها ضد الخليفة الشرعي للمؤجر، تتعلق مبدئيا بحقين من أهم حقوقه: الحق في التمتع بالمعيشة والحق في حماية الإيجار.

ولكن في كثير من الأحيان، يبرم المستأجر والمالك أيضًا اتفاقيات أخرى في عقد الإيجار فيما يتعلق بمحتوى آخر ويسجلانها في بنود. ومن الأمثلة الشائعة بند يتعلق بحق الشفعة للمستأجر. ورغم أنه لا يمنح المستأجر الحق في التسليم، فإنه يعني ضمناً التزام المالك بالعرض: سيتعين على المالك أولاً عرض العقار المؤجر للبيع على المستأجر قبل أن يتمكن من بيعه لخليفة قانوني آخر.

هل يلتزم المالك التالي أيضًا بهذا البند تجاه المستأجر؟ في ضوء هذه القضية القانونلا، هذا ليس هو الحال. وهذا ينص على أن حق الشفعة للمستأجر لا يرتبط مباشرة بالإيجار، وبالتالي فإن البند المتعلق بحق شراء العقار المؤجر لا ينتقل إلى الخليفة القانوني للمالك. وهذا يختلف فقط إذا كان يتعلق بخيار الشراء من المستأجر والمبلغ الذي يتعين دفعه دوريًا للمالك يتضمن أيضًا عنصرًا من التعويض عن الاستحواذ النهائي.

التأجير من الباطن

بالإضافة إلى ذلك ، تنص المادة 7: 227 من القانون المدني على ما يلي فيما يتعلق بحقوق المستأجر:

"يحق للمستأجر إعطاء العقار المستأجر قيد الاستخدام ، كليًا أو جزئيًا ، لشخص آخر ، ما لم يكن عليه أن يفترض أن المؤجر سيكون لديه اعتراضات معقولة على استخدام الشخص الآخر."

وبشكل عام يتبين من هذه المادة أن للمستأجر الحق في تأجير كل أو جزء من العين المؤجرة لشخص آخر، ولكن في ضوء الجزء الثاني من المادة 7: 227 من القانون المدني لا يجوز للمستأجر أن يستأجر من الباطن إذا كانت لديه أسباب تدعوه إلى الشك في أن المؤجر سيعترض على ذلك، وفي بعض الحالات يكون اعتراض المؤجر واضحاً، على سبيل المثال إذا كان عقد الإيجار يتضمن حظراً على التأجير من الباطن، وفي هذه الحالة لا يجوز للمستأجر التأجير من الباطن.

إذا قام المستأجر بذلك على أي حال، فقد يتم فرض غرامة عليه في المقابل. يجب بعد ذلك ربط هذه الغرامة بحظر التأجير من الباطن في عقد الإيجار ويجب أن تكون ملزمة بمبلغ أقصى. على سبيل المثال، يمكن حظر التأجير من الباطن لغرفة من Air B&B بهذه الطريقة في عقد الإيجار، وهو ما يحدث غالبًا.

وفي هذا السياق، فإن المادة 7: 244 من القانون المدني مهمة أيضًا فيما يتعلق بتأجير المسكن من الباطن، حيث تنص على أنه لا يجوز لمستأجر المسكن تأجير المسكن بالكامل. ولا ينطبق هذا على جزء من المسكن، مثل غرفة. بعبارة أخرى، يكون المستأجر حرًا من حيث المبدأ في تأجير المسكن جزئيًا إلى شخص آخر.

من حيث المبدأ، يحق للمستأجر الفرعي أيضًا البقاء في العقار المؤجر. وينطبق هذا أيضًا إذا كان على المستأجر إخلاء العقار المؤجر بنفسه. بعد كل شيء، تنص المادة 7: 269 من القانون المدني الهولندي على أن المؤجر سيستمر في التأجير من الباطن بحكم القانون، حتى لو انتهت اتفاقية الإيجار الرئيسية. ومع ذلك، يجب استيفاء الشروط التالية لأغراض هذه المادة:

• مساحة معيشة مستقلة. بمعنى آخر ، مساحة معيشة مع مدخل خاص بها ومرافقها الأساسية الخاصة ، مثل المطبخ والحمام. لذلك لا يُنظر إلى الغرفة فقط على أنها مساحة معيشة مستقلة.
• اتفاقية إيجار من الباطن. كونها اتفاقية بين المستأجر والمستأجر من الباطن تفي بمتطلبات عقد الإيجار ، كما هو موضح في المادة 7: 201 من القانون المدني.
• تتعلق اتفاقية الإيجار باستئجار مساحة المعيشة. بعبارة أخرى ، يجب أن تتعلق اتفاقية الإيجار الرئيسية بين المستأجر والمالك بإيجار واستئجار المساحة التي تنطبق عليها أحكام مساحة المعيشة القانونية.

إذا لم يتم الامتثال للأحكام المذكورة أعلاه ، فلا يزال المستأجر من الباطن ليس لديه أي حق أو سند للمطالبة من المالك بالحق في البقاء في العقار المستأجر بعد إنهاء اتفاقية الإيجار الرئيسية بين المستأجر والمالك ، بحيث يكون الإخلاء أيضًا لا مفر منه. إذا كان المستأجر من الباطن يستوفي الشروط ، فيجب أن يأخذ في الاعتبار حقيقة أن المالك يمكنه بدء إجراءات ضد المستأجر من الباطن بعد ستة أشهر من أجل إنهاء الإيجار من الباطن وإخلاء الإيجار.

كما هو الحال مع المساحة المعيشية، يمكن للمستأجر أيضًا تأجير المساحة التجارية من الباطن. ولكن كيف يرتبط المستأجر من الباطن بالمالك في هذه الحالة، إذا لم يكن المستأجر مفوضًا بذلك أو كان عليه إخلاء العقار المؤجر؟ في عام 2003 كان هناك تمييز واضح: لم يكن للمالك أي علاقة بالمستأجر من الباطن لأن المستأجر من الباطن كان له علاقة قانونية فقط بالمستأجر. ونتيجة لذلك، لم يكن للمستأجر من الباطن أيضًا أي حقوق وبالتالي كان له مطالبة ضد المالك.

منذ ذلك الحين، تغير القانون في هذه النقطة وينص على أنه إذا انتهت اتفاقية الإيجار الرئيسية بين المستأجر والمالك، فيجب على المستأجر رعاية مصالح وموقف المستأجر الفرعي، على سبيل المثال، من خلال الانضمام إلى المستأجر الفرعي في الإجراءات مع المالك. ولكن إذا تم إنهاء اتفاقية الإيجار الرئيسية بعد الإجراءات، فستنتهي أيضًا حقوق المستأجر الفرعي.

هل أنت مستأجر ولديك أي أسئلة بخصوص هذه المدونة؟ ثم اتصل Law & More. محامونا خبراء في مجال قانون الإيجارات ويسعدهم تقديم المشورة لك. يمكنهم أيضًا مساعدتك قانونًا إذا أدى نزاعك الإيجاري إلى إجراءات قانونية.