لا ينتقل الرهن العقاري بعد الطلاق إلى الشخص الذي يحتفظ بالمنزل، بل إلى كلا الطرفين المُدرجين في القرض حتى يُصدر البنك قرارًا رسميًا بخلاف ذلك. في هولندا، يكون المقترضان المشتركان مسؤولين بالتضامن والتكافل، ما يعني أن للمقرض الحق في مطالبة أيٍّ منهما بكامل الدين. ولا يُغيّر الانتقال من المنزل، أو الاتفاق على سداد الطرف الآخر، أو حتى توقيع اتفاقية الطلاق، شيئًا في موقف البنك. ولا يُنهي هذا الالتزام إلا إبراء ذمة من المسؤولية التضامنية والتكافلية، يُصدره المُقرض.
تتناول هذه المقالة موضوع المنزل والقرض: كيفية عمل المسؤولية، وكيفية الحصول على إبراء ذمة، وماذا يحدث في حال رفض البنك، وكيفية نقل الملكية لدى كاتب العدل. أما تسوية الأصول بشكل أوسع فتُغطى في مقالتنا حول الملكية المشتركة المحدودة ، بينما تُناقش مسألة من له الحق في البقاء في المنزل في مقالة الطلاق والمسكن الزوجي.
الملكية والمسؤولية مسألتان مختلفتان
ابدأ بفصل أمرين يُخلط بينهما باستمرار. تُسجّل الملكية في سند نقل الملكية المُسجّل لدى دائرة تسجيل الأراضي (الكاداستر)، ويُبيّن من يملك العقار ونسبة ملكيته. أما المسؤولية فتُحدّد من خلال اتفاقية القرض وعقد الرهن العقاري، وتُبيّن من هو المدين للبنك. عادةً ما يظهر نفس الشخصين في كليهما، ولكن ليس دائمًا، وقد تختلف الإجابات.
تختلف كيفية تقاسم الملكية باختلاف العلاقة الزوجية. فالأزواج والشركاء المسجلون الذين تزوجوا أو سجلوا شراكتهم اعتبارًا من 1 يناير 2018، يتمتعون بنظام ملكية مشتركة محدود، وبالتالي فإن المنزل الذي تم الحصول عليه خلال فترة العلاقة يُعتبر ملكية مشتركة بالتساوي، بينما يبقى المنزل الذي كان يملكه أحدهما قبل ذلك ملكية خاصة من حيث المبدأ. أما بالنسبة للزيجات التي تمت قبل ذلك التاريخ، فيُطبق عادةً نظام الملكية المشتركة الأقدم والأكثر شمولًا. ويمكن أن تُغير اتفاقيات الزواج كل ذلك، وقد يخضع الزواج المُبرم في الخارج لقانون الملكية الأجنبي، والذي يُمكن توثيقه لدى كاتب عدل. وتُوضح مقالتنا حول الملكية داخل الزواج وبعده هذه الأنظمة.
يمتلك الشريكان غير المتزوجين اللذان اشتريا العقار معًا ملكية مشتركة بسيطة بموجب الكتاب الثالث من القانون المدني، بالنسب المذكورة في سند الملكية. ولا يشترط أن تكون هذه النسب متساوية تمامًا، ولا تحدد تلقائيًا من دفع ماذا. فإذا ساهم أحد الشريكين بمبلغ أكبر من ثمن الشراء مما هو مذكور في السند، فيجب أن يستند طلبه إلى أساس آخر، كعقد تعايش أو قرض أو دعوى إثراء غير مشروع، وهذا تحديدًا ما كان ينبغي تسجيله في حينه.
ما هو المعنى الحقيقي للمسؤولية المشتركة والتكافلية؟
عندما يحصل شخصان على قرض عقاري مشترك، يكون كل منهما مدينًا للبنك بكامل الدين، وليس نصفه. وهذا ما يُعرف بالمسؤولية التضامنية والتكافلية (hoofdelijke aansprakelijkheid) بموجب الكتاب السادس من القانون المدني. ويحق للمقرض اختيار أي من المدينين لمقاضاته، وله الحق في مقاضاة أحدهما بالكامل. وقد يكون تقسيم الدين بينكما متساويًا، ومن يدفع أكثر من حصته يحق له الرجوع على الآخر. ولكن حق الرجوع هو مطالبة ضد فرد، وقيمتها تساوي قدرة ذلك الشخص على السداد.
تترتب على ذلك ثلاث عواقب، وهي تُفاجئ الناس في كل مرة. يؤثر التخلف عن السداد على السجل الائتماني لكلا الطرفين في السجل الائتماني الوطني، بغض النظر عمن تسبب فيه. يُعتبر الرهن العقاري المشترك التزامًا عند تقييم أي قرض جديد تتقدم بطلب للحصول عليه، ولهذا السبب غالبًا ما لا يستطيع الشريك السابق الذي انتقل من المنزل شراء منزل خاص به حتى يتم فك الرهن. أما الاتفاق بينكما على أن يتحمل أحدهما الرهن العقاري، فهو نافذ بينكما فقط: فالبنك ليس طرفًا في هذا الاتفاق وليس ملزمًا به.
إبراء ذمة من المسؤولية التضامنية والتكافلية
يُعدّ الإعفاء من المسؤولية التضامنية (ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid) قرارًا يخصّ المُقرض وحده، ولا يُمكن إصداره إلا من قِبَل المُقرض. لا يُمكن لأي محكمة أن تُجبر البنك على إعفاء المُقترض، ولا يُصدر أي حكم طلاق هذا الإعفاء تلقائيًا. يُمنح البنك الإعفاء فقط إذا كان المُقترض المتبقي قادرًا على سداد القرض بالكامل بمفرده، ويتم تقييم ذلك بنفس طريقة تقييم طلب قرض عقاري جديد: الدخل، والالتزامات الأخرى، وقيمة العقار، ومعايير الإقراض المُطبقة.
تكمن المشكلة العملية في أن الانفصال عادةً ما يُقلل من القدرة على الاقتراض لدى كلا الطرفين في آنٍ واحد. إذ يصبح دخلان دخلاً واحداً، وتُحتسب التزامات النفقة كالتزام على المُنفِق، وضمن حدود معينة وفي حال وجود ضمانات كافية، تُحتسب كدخل للمُستفيد. وهذا أحد الأسباب التي تدعو إلى تسوية النفقة والرهن العقاري في عملية واحدة بدلاً من تسوية كل منهما على حدة.
تطلب البنوك عادةً الاطلاع على اتفاقية طلاق أو انفصال موقعة تُحدد من سيحصل على العقار وشروط ذلك، بالإضافة إلى تقرير تقييم حديث، وإثبات دخل، وكشف حساب القرض الحالي. في حال تمويل عملية الاستحواذ بزيادة قيمة الرهن العقاري، تُقيّم هذه الزيادة كقرض جديد، وبموجب القواعد المطبقة منذ عام ٢٠١٣، يجب سدادها على أساس سنوي أو خطي للاستفادة من الإعفاء من الفائدة. يُعدّ تحديد ما إذا كان الإعفاء من الفائدة ينطبق على حالتك وكيفية تطبيقه مسألة ضريبية؛ لذا يُنصح باستشارة مستشار ضريبي بدلاً من افتراض الإجابة، لأن عواقب الخطأ في هذا الشأن قد تستمر لسنوات.
إذا رُفض طلب الإفراج، فلا تزال أمامك خيارات، لكن الخيارات المتبقية محدودة: بيع العقار، أو إيجاد مصدر دخل إضافي أو ضمان يُرضي المُقرض، أو طلب إعادة تمويل القرض بالكامل باسمك من مُقرض آخر، أو البقاء مسؤولاً بشكل مشترك لفترة محددة بموجب اتفاقيات مكتوبة واضحة. ما يجب عليك تجنبه هو اعتبار الرفض سببًا لترك الأمور دون حل، لأن المسؤولية ستستمر ببساطة.
الطرق الثلاث وتكلفة كل منها
تنتهي معظم الحالات بإحدى ثلاث طرق. في حالة الاستحواذ، يحتفظ أحد الشريكين بالمنزل ويشتري حصة الشريك الآخر؛ ويُعفي البنك الشريك المغادر، ويُصدر كاتب عدل وثيقة تقسيم تُسجل لدى دائرة تسجيل الأراضي. هذه هي النتيجة الأسهل، وهي أيضاً الأكثر اعتماداً على القدرة المالية.
في عملية البيع، يُطرح العقار في السوق، ويُسدد الرهن العقاري من عائدات البيع، ويُقسم المتبقي، أو يُتقاسم العجز. تتطلب عملية البيع تعاونًا بين المالكين في كل خطوة، بدءًا من تعليمات وكيل العقارات وحتى سند نقل الملكية، ولذلك فإن رفض التوقيع له تأثير سلبي كبير.
الخيار الثالث، وهو البقاء كشركاء في الملكية لفترة محددة، قد يكون حتميًا في بعض الأحيان، مثلاً حتى انتهاء العام الدراسي للأطفال. وهو أيضًا الأكثر خطورة، لأن المسؤولية تستمر كاملة، ولا يستطيع أي من الطرفين الانفصال ماليًا، وتتراكم الخلافات حول تكاليف الصيانة والمدفوعات المتأخرة. إذا اخترت هذا الخيار، فحدد تاريخ الانتهاء وآلية الانسحاب كتابيًا: ما الذي يُفعّل البيع، ومن يُوكل الوكيل، وماذا يحدث إذا رفض أحد الطرفين التوقيع، وكيف تُقسّم التكاليف حتى ذلك الحين.
حساب القيمة الزائدة أو الدين المتبقي
يعتمد مبلغ الشراء على قيمة العقار ورصيد القرض. في المفاوضات، تُعطي قيمة WOZ مؤشرًا تقريبيًا، لكن البنوك والموثقين يعتمدون على تقرير تقييم حديث (تقرير ضريبي)، وإذا لم يتفق الطرفان على مُقيّم، فإن تعيين مُقيّم مشترك أو استشارة ثلاثة وكلاء عقاريين يُعدّ أقل تكلفة من اللجوء إلى التقاضي.
يُطرح مبلغ الرهن العقاري المتبقي من قيمة العقار. يُسمى الفرق الموجب بالقيمة الزائدة (overwarde)، والتي تُقسم حسب نسب ملكية العقار، عادةً بالتساوي في حالة الملكية المشتركة. أما الفرق السالب فيُسمى بالدين المتبقي (restschold)، والذي يُقسم بنفس الطريقة ما لم يُتفق على خلاف ذلك. من المهم التأكيد على أن الدين المتبقي يُقسم، ولا يُنسب ببساطة إلى من يغادر.
يُجرى تعديلان بشكل دوري. ففي حال دفع أحد الشريكين ثمن الشراء من أموال خاصة أو من ميراث أو هبة، قد يكون هناك مطالبة باسترداد المبلغ من الملكية المشتركة، ويتوقف مقدارها على القواعد السارية وقت الدفع. أما في حال كان أحد الشريكين يسدد كامل أقساط الرهن العقاري بينما يظل كلاهما مسؤولاً، فقد يستحقان تسوية عن الفترة المعنية، تُخصم من أي تعويض عن الاستخدام الحصري للمنزل. ويتم تحديد هاتين النقطتين في عقد الرهن، وليس من اختصاص كاتب العدل.
من يحق له الإقامة في المنزل ريثما يتم تسوية الأمور؟
لا يُحدد حق الملكية حق الإقامة أثناء إجراءات الطلاق. فخلال سير الدعوى، يحق لأي من الزوجين طلب تدابير مؤقتة من المحكمة، ومنها حق الانتفاع الحصري بمنزل الزوجية طوال مدة القضية. وتُراعي المحكمة مصالح الطرفين، وفي حال وجود أطفال، استقرار أوضاعهم. يشرح مقالنا حول التدابير المؤقتة في دعاوى الطلاق آلية تقديم هذا الطلب.
بعد تسجيل الطلاق، هناك قاعدة أخرى: يحق للزوج/الزوجة الذي/التي كان/كانت يسكن/تسكن في منزل الزوجية وقتها المطالبة بحق الانتفاع به لمدة ستة أشهر ضد الطرف الآخر، بموجب المادة 1:165 من القانون المدني، حتى لو كان الطرف الآخر هو المالك الوحيد. إنها فترة مؤقتة، وليست حقًا دائمًا، ولا تؤثر على من يدين بالرهن العقاري.
لا ينطبق أي من هذا على الشركاء غير المتزوجين. فلا يوجد حق قانوني في استمرار الانتفاع، ولا توجد إجراءات تدابير مؤقتة مرتبطة بالطلاق، لذا فإن حق الانتفاع ينشأ من الملكية، أو من اتفاقية المعاشرة، أو مما يتفق عليه الطرفان. عمليًا، يمكن للشريك الممنوع من دخول العقار أن يطلب من المحكمة، في إجراءات الإغاثة المؤقتة، حق الوصول أو ترتيبات استخدام العقار، وقد يكون الشريك الذي يتمتع بالانتفاع الحصري مدينًا للشريك الآخر بتعويض عن الانتفاع.
عندما يرفض الطرف الآخر التعاون
يُعدّ رفض التوقيع أكثر المعضلات شيوعًا، وللقانون الهولندي حلٌّ له. لا يُمكن إجبار أيٍّ من الشركاء على البقاء في ملكية مشتركة: تنصّ المادة 3:178 من القانون المدني على حقّ أيّ شريك في المطالبة بالتقسيم في أيّ وقت، وفي حال تعذّر الاتفاق، تُجيز المادة 3:185 للمحكمة تحديد كيفية إجراء التقسيم، بما في ذلك البيع وتوزيع العائدات. وفي الحالات العاجلة، تُجيز المادة 3:174 للمحكمة أن تُخوّل أحد الشركاء بيع العقار، بحيث يُمكن إتمام البيع دون توقيع الشريك الآخر.
هذه حلول عملية، لكنها تستغرق وقتًا وتكلف مالًا، لذا فإن التسلسل المنطقي هو محاولة التوصل إلى اتفاق أولًا. تُحوّل الوساطة، أو التفاوض من خلال محاميين، التقييم وبيان القرض إلى التزامات محددة بمواعيد نهائية. وفي حال فشل ذلك، يمكن أن تُسفر إجراءات الإغاثة المؤقتة عن قرار في غضون أسابيع بشأن النقاط التي لا تحتمل التأجيل، مثل توكيل وكيل عقاري، أو السماح بمعاينة العقار، أو سداد القسط الشهري.
أياً كان المسار الذي ستسلكه، استمر في سداد أقساط الرهن العقاري. فالتأخر في السداد يضر بالطرفين، ويضعف موقفك في طلب الإعفاء من المسؤولية، وفي أسوأ الأحوال قد يؤدي إلى قيام المُقرض بتنفيذ العقد، ما يعني بيع العقار وفقاً لشروطه وليس شروطك.
الضمان الوطني للرهن العقاري وديون متبقية
إذا كان القرض مشمولاً بضمانة الرهن العقاري الوطنية (NHG)، فقد يُعفى من الدين المتبقي بعد البيع الجبري. يُعدّ انهيار العلاقة الزوجية أحد الحالات المعترف بها، ولكن الإعفاء مشروط: يجب أن تتم عملية البيع بمشاركة صندوق الضمان وموافقته، ويجب على كلا الشريكين السابقين التعاون، ويجب ألا يكون المقترضون قد ارتكبوا أي خطأ جسيم. يُحدد صندوق الضمان حد الضمان وشروطه سنويًا وينشرها على موقعه الإلكتروني، لذا يُرجى مراجعة النسخة التي تنطبق على قرضك بدلاً من الاعتماد على الأرقام العامة.
في حال عدم وجود تغطية من شركة التأمين الوطنية، يُعتبر الدين المتبقي ديناً مشتركاً عادياً. ويبقى هذا الدين قائماً بعد البيع، ويمكن المطالبة به من أيٍّ من المقترضين بالكامل، ويجب تسويته بين الطرفين وفقاً للاتفاقية. إن الاتفاق على من يدفع ماذا، وجدول الدفع، وماذا يحدث في حال تخلف أحدهما عن السداد، هو ما يُحدد الفرق بين إغلاق الملف وظهور مطالبة جديدة بعد سنوات.
الترتيب الصحيح للخطوات
الترتيب أهم من السرعة. حدد أولاً من يملك العقار ونسبة ملكيته، وما هو النظام القانوني الذي يحكم العلاقة. احصل على كشف حساب القرض الحالي وتقييم حديث للعقار، بحيث يكون الفرق في القيمة رقماً وليس مجرد رأي. بعد ذلك فقط، تفاوض على الشروط: من سيحصل على المنزل، وما هو مبلغ الشراء، وكيف يتم تقاسم تكاليف التقييم والتوثيق والبنك، ومن أي تاريخ يتحمل الساكن تكاليف التشغيل، وموعد إتمام جميع الإجراءات.
سجّل هذه الشروط في اتفاقية مكتوبة. بالنسبة للأزواج والشركاء المسجلين، تُعرف هذه الاتفاقية باتفاقية الطلاق، والتي تتناول أيضًا النفقة وحقوق التقاعد وبقية بنود التسوية؛ وتوضح مقالتنا حول منزل الزوجية بعد الطلاق كيفية إدراج بند السكن ضمنها. أما بالنسبة للشركاء غير المتزوجين، فهي اتفاقية انفصال تُسجل تقسيم الملكية المشتركة. قدّم الاتفاقية الموقعة إلى المُقرض، واحصل على إبراء ذمة كتابي، ثمّ وجّه كاتب العدل الذي سيُحرر سند التقسيم، وفي حال تمويل عملية الشراء، سيُحرر سند الرهن العقاري الجديد. يصبح الشريك المُنفصل حرًا من لحظة سريان إبراء الذمة وتسجيل السند، وليس قبل ذلك بيوم.
من الأفضل معالجة أمرين عالقين في آن واحد. حدّث أي وثيقة تأمين على الحياة مرتبطة بالرهن العقاري، لأن وثائق التأمين غالبًا ما تُسمّي الشريك السابق كمستفيد أو كحامل للوثيقة. وتحقق مما سيحدث لشريك جديد ينضم إلى القرض لاحقًا: يصبح الشريك المُوقِّع مسؤولًا بالتضامن والتكافل بنفس الطريقة، وهو قرار يجب اتخاذه عن قصد وليس بشكل عفوي.
متى يجب الاستعانة بمحامٍ
في الحالات البسيطة التي يكون فيها الدخل مريحاً والشريك السابق متعاوناً، غالباً ما يستطيع مستشار الرهن العقاري والموثق التعامل معها. أما الاستشارة القانونية فتُصبح ضرورية في الحالات التي تُثار فيها الشكوك حول الأرقام، أو عندما يكون نظام الملكية غير واضح أو أجنبياً، أو عندما يتعلق الأمر بمطالبات الاسترداد أو الأعمال التجارية، أو عندما يرفض أحد الطرفين التوقيع أو المغادرة، أو عندما تبدأ المتأخرات بالتراكم.
Law & More يقدم مكتبنا الاستشارات للأزواج والشركاء المسجلين والمتعايشين فيما يتعلق بشؤون السكن عند الانفصال: تسوية الملكية المشتركة، والإعفاء من المسؤولية التضامنية، والعهد، والإجراءات القانونية في حال فشل التعاون. إذا كان اسمك لا يزال مدرجًا على رهن عقاري لمنزل لم تعد تسكن فيه، أو كنت ترغب في الاحتفاظ بالمنزل وتحتاج إلى معرفة مدى واقعية ذلك، فإن مكتبنا فريق قانون الأسرة سأقوم بتحديد الموقع معك.
