إنهاء عقد إيجار سكني: متى يحق للمالك إنهاء العقد؟

لا يجوز للمؤجر إنهاء عقد إيجار سكني ضد رغبة المستأجر إلا عن طريق المحكمة المختصة ( محكمة المقاطعة ): إما بإخطار المستأجر بناءً على أساس قانوني ثم مطالبته بتحديد تاريخ انتهاء العقد، أو بمطالبته بفسخ العقد بسبب إخلال المستأجر به إخلالاً جسيماً. أما المستأجر، فيمكنه إنهاء العقد بمجرد إخطار المستأجر.

تتناول هذه المقالة أماكن الإقامة السكنية المستقلة وغير المستقلة، سواء في القطاع الاجتماعي أو الخاص؛ أما أماكن العمل فهي خارج نطاقها.

ما هي أنواع عقود الإيجار السكنية الموجودة؟

يتمثل الفرق الرئيسي بين عقود الإيجار الدائمة وعقود الإيجار المؤقتة. ومنذ 1 يوليو 2024، أصبح الإيجار الدائم هو السائد، بينما لا يُسمح بالعقود المؤقتة إلا لفئات محددة.

يمنح عقد الإيجار غير المحدد المدة المستأجرَ أقصى حماية. ولا يحق للمؤجر إنهاؤه إلا لأسباب قانونية، وذلك بإخطار المستأجر وفقًا للنموذج المحدد، وفي حال عدم موافقة المستأجر، يُشترط موافقة المحكمة. ويجب على كلا الطرفين الالتزام بفترات الإخطار القانونية.

بموجب قانون عقود الإيجار الدائمة ( Wet vaste huurcontracten )، الذي دخل حيز التنفيذ في 1 يوليو 2024، لا يجوز للمؤجرين منح عقود إيجار مؤقتة جديدة إلا لفئات محددة. ووفقًا للحكومة الهولندية، تشمل هذه الفئات الطلاب القادمين للدراسة في بلدية أخرى، والأشخاص الذين ينتقلون مؤقتًا للعمل أو تجديد منازلهم، والأشخاص القادمين من دور الرعاية الاجتماعية أو الذين يواجهون حالة سكن طارئة، والمستأجرين الذين يحصلون على فرصة ثانية بعد انتهاء عقد سابق، والآباء المنفصلين الذين يحتاجون إلى سكن مؤقت بالقرب من أطفالهم. مدة هذا العقد سنتان كحد أقصى. يجب على المؤجر إخطار المستأجر كتابيًا قبل شهر إلى ثلاثة أشهر من تاريخ انتهاء العقد؛ أما العقد المؤقت الذي يتم تجديده فيتحول إلى عقد غير محدد المدة.

تحتفظ العقود المؤقتة المبرمة قبل 1 يوليو 2024 بقواعدها الأصلية. سابقاً، كان يُسمح بتأجير المنازل المستقلة لمدة تصل إلى عامين، بينما يُسمح بتأجير أماكن الإقامة غير المستقلة، مثل غرفة في منزل مشترك، لمدة تصل إلى خمس سنوات.

تجري الحكومة أيضاً مشاورات بشأن مشروع قانون يتعلق بعقود الإيجار المناسبة ، والذي من شأنه أن يحد من مدة الإيجارات قصيرة الأجل إلى 30 يوماً، ويوفر مجالاً أوسع للعقود المؤقتة للطلاب والعمال المهاجرين. وقد استمرت المشاورات العامة من 2 يوليو/تموز إلى 28 أغسطس/آب 2026؛ ولم يُعتمد مشروع القانون بعد، لذا لا تزال القواعد الحالية سارية.

ما الفرق بين الإخطار والحل؟

يُنهي الإشعار ( opzegging ) عقد الإيجار بعد فترة إشعار، وبالنسبة للمؤجر، يكون هناك سبب قانوني. أما فسخ العقد ( ontbinding ) فيُنهي عقد الإيجار بسبب إخلال أحد الطرفين بالتزاماته، ويتطلب ذلك في عقود الإيجار السكنية قرارًا قضائيًا.

إشعار

بموجب المادة 7:271 من القانون المدني الهولندي، يجب إرسال الإخطار عن طريق أمر قضائي أو خطاب مسجل. إذا كان زوج المستأجر أو شريكه المسجل مستأجراً مشتركاً، فيجب إخطار كل منهما على حدة. يجب على المؤجر توضيح سبب الإخطار؛ وإلا يُعتبر الإخطار باطلاً.

فترات الإشعار هي:

• بالنسبة للمستأجر: مساوياً لفترة دفع الإيجار، على الأقل شهر واحد وعلى الأكثر ثلاثة أشهر؛
• بالنسبة للمالك: ثلاثة أشهر على الأقل، وتمتد لمدة شهر واحد عن كل سنة كاملة شغل فيها المستأجر المنزل، بحد أقصى ستة أشهر.

بعد إخطار المؤجر، يُمنح المستأجر ستة أسابيع للردّ. إذا لم يوافق المستأجر كتابةً، يستمر عقد الإيجار تلقائيًا حتى صدور حكم نهائي من المحكمة (المادة 7:272 من القانون المدني). بعد انقضاء هذه الأسابيع الستة، يحق للمؤجر أن يطلب من المحكمة تحديد تاريخ انتهاء عقد الإيجار.

تحلل

يتطلب فسخ عقد الإيجار إخلالاً من جانب المستأجر. وبموجب المادة 7:231(1) من القانون المدني، لا يجوز فسخ عقد إيجار سكني إلا إذا أخل المستأجر بالتزاماته بموجب حكم قضائي. وتوجد استثناءات محدودة في المادة 7:231(2)، على سبيل المثال، عندما يُغلق رئيس البلدية المنزل بسبب الاتجار بالمخدرات بموجب قانون الأفيون أو لأسباب تتعلق بالنظام العام.

ما هي الأسباب التي تسمح للمالك بإرسال إشعار الإخلاء؟

لا يُقبل طلب إنهاء عقد الإيجار إلا للأسباب المذكورة في المادة 7:274(1) من القانون المدني الألماني. ولا تقبل المحكمة طلب إنهاء عقد الإيجار إلا إذا ثبت أحد هذه الأسباب؛ باختصار:

• لم يتصرف المستأجر كما ينبغي للمستأجر الجيد، على سبيل المثال بسبب الإزعاج الشديد أو متأخرات الإيجار.
• بند إخلاء صحيح (ontruimingsbeding) تم الاتفاق عليه، على سبيل المثال لأن المالك أو شاغل سابق يريد العودة إلى السكن، شريطة استيفاء الشروط الصارمة للمادة 7:274(2) من القانون المدني.
• يحتاج المالك إلى المنزل بشكل عاجل لاستخدامه الشخصي. وتوازن المحكمة بين مصالح الطرفين، ويجب أن يكون المستأجر قادراً على الحصول على سكن بديل مناسب.
• يرفض المستأجر عرضاً معقولاً للدخول في اتفاقية إيجار جديدة لنفس المنزل، وفقاً لشروط ذلك البند.
• يرغب مالك العقار في تحقيق وظيفة تتوافق مع خطة البيئة المعمول بها (الخطة البيئية) يُسند إلى الخاصية.
• يشكل المنزل جزءًا من منزل المالك (مكان إقامة غير مستقل في منزل المالك)، ومصالح المالك تفوق مصالح المستأجر.
• يقع المنزل في مبنى حاصل على تصريح بيئي لفترة محدودة لا تتجاوز خمسة عشر عامًا، ويتم تقديم الإشعار عند انتهاء صلاحية هذا التصريح.
• يرغب مالك عقار خاص يؤجر منزلاً واحداً في بيعه، بعد أن عاش فيه كمالك لمدة عامين على الأقل قبل بدء عقد الإيجار، وقد تم الاتفاق على هذا السبب صراحة في عقد الإيجار.
• المستأجر بموجب عقد سكن خاص بالشباب بلغ سن 28 عاماً ويمكنه الحصول على سكن مناسب آخر.

يُعدّ الاستخدام الشخصي العاجل سببًا مُعقّدًا. ومن الأمثلة على ذلك رغبة المالك في السكن في المنزل بنفسه أو لأحد أفراد أسرته المقربين. تنظر المحكمة في مدى إلحاح حاجة المالك وما إذا كان بإمكان المستأجر إيجاد سكن بديل مناسب.

متى يجوز للمحكمة فسخ عقد الإيجار بسبب الإخلال به؟

إذا أخلّ المستأجر بالتزاماته، يحق للمؤجر أن يطلب من المحكمة فسخ عقد الإيجار. ولا يُبرر الفسخ إلا إخلالٌ جسيم، وتدرس المحكمة جميع الظروف، بما في ذلك تبعات ذلك على المستأجر.

يستند الأساس القانوني إلى المادة 6:265(1) من القانون الاتحادي الهولندي: فكل إخلال من أحد الطرفين بالتزاماته يمنح الطرف الآخر الحق في فسخ العقد، ما لم يكن الإخلال، نظراً لطبيعته الخاصة أو أهميته المحدودة، لا يبرر الفسخ. وفي حكمها الصادر بتاريخ 28 سبتمبر/أيلول 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810)، قضت المحكمة العليا الهولندية ( Hoge Raad ) بأنه لا توجد قواعد خاصة تنطبق على الإسكان الاجتماعي: إذ يوفر هذا الإطار العام مجالاً كافياً لمراعاة جميع الظروف، بما في ذلك مصلحة المستأجر في الاحتفاظ بالمسكن وخطر التشرد. وحتى في حال عدم مثول المستأجر أمام المحكمة، يجوز للمحكمة أن تنظر فيما إذا كان الإخلال يبرر العاقبة الوخيمة للإخلاء.

أكثر الانتهاكات شيوعاً هي:

• متأخرات الإيجار. وفقًا للتوجيهات الوطنية للمحاكم الفرعية، يُقبل مبدئيًا طلب فسخ العقد بسبب متأخرات الإيجار إذا بلغت المتأخرات ثلاثة أقساط شهرية. وحتى في هذه الحالة، يجوز للمحكمة منح المستأجر مهلة للدفع أو إصدار أمر بفسخ العقد بشروط.
• الإزعاج. يحق للمستأجر الذي لا يتصرف كالمستأجر المثالي ويتسبب في إزعاج خطير ومثبت، مثل الضوضاء المزعجة أو التهديدات الموجهة للجيران، أن يفقد المنزل. ويجب على المؤجر إثبات هذا الإزعاج.
• الاستخدام بما يخالف الغرض المتفق عليه. استخدام المنزل كمقر عمل أو لأغراض إجرامية، مثل مزرعة للقنب، يُعدّ خرقاً للعقد.
• التأجير من الباطن غير المصرح به. يُعد تأجير المنزل بأكمله من الباطن دون إذن المالك انتهاكًا خطيرًا قد يبرر فسخ العقد.

قبل أن يطالب المؤجر بفسخ العقد، يرسل عادةً إشعارًا بالتخلف عن السداد ( ingebrekestelling ) يمنح المستأجر مهلة معقولة لتصحيح المخالفة. في حالة المخالفات الجسيمة التي لا يمكن تداركها، مثل مزارع القنب، قد لا تكون هذه الخطوة ضرورية.

كيف يعمل هذا الإجراء؟

إذا لم يغادر المستأجر العقار طواعيةً، فعلى المؤجر اللجوء إلى المحكمة المختصة. ولا يحق للمؤجر أن يقرر بمفرده انتهاء عقد الإيجار، حتى لو أخل المستأجر به إخلالاً جسيماً.

• إشعار بالتقصير: أرسل خطاباً مسجلاً يصف المخالفة ويحدد مهلة معقولة لتصحيحها. احتفظ بإثبات الإرسال.
• الاستدعاء: إذا لم يُصلح المستأجر المخالفة، يُسلّم المحضر استدعاءً يطلب فيه المؤجر فسخ عقد الإيجار وإخلاء المستأجر. أما في إجراءات الإخطار، فيطلب المؤجر من المحكمة تحديد تاريخ انتهاء عقد الإيجار.
• جلسة الاستماع: تستمع المحكمة إلى كلا الطرفين. يجب على المؤجر إثبات المخالفة أو سبب الإخطار؛ ويمكن للمستأجر عرض وجهة نظره وأي ظروف مخففة.
• الحكم: تُصدر المحكمة قرارها بقبول الدعوى أو رفضها. وفي حال قبولها، تُحدد المحكمة المدة التي يجب على المستأجر خلالها إخلاء العقار. وتحتاج المحكمة إلى معرفة ما إذا كان هناك أطفال قاصرون يعيشون في المنزل، لأن ذلك قد يؤدي إلى تمديد فترة الإخلاء.
• الإخلاء: إذا لم يغادر المستأجر طواعية، فيمكن للمحضر تنفيذ الإخلاء.

متى تكون الإجراءات الموجزة خياراً متاحاً؟

في الحالات الطارئة، كالإزعاج الشديد أو المواقف الخطرة أو الاتجار بالمخدرات من المنزل، يجوز للمؤجر أن يطلب من المحكمة، عبر إجراءات موجزة، إصدار أمر إخلاء مؤقت. ويجب أن تقتنع المحكمة بأن المسألة عاجلة وأن الدعوى لديها احتمالية كبيرة للنجاح في الدعوى الموضوعية.

بعد صدور أمر إخلاء مؤقت، يمكن اتخاذ إجراءات قانونية لاحقة. ولا تُجدي الإجراءات الموجزة إلا في حالة وجود انتهاكات واضحة وجسيمة وموثقة.

ما هي المشاكل التي يواجهها أصحاب العقارات عادةً؟

لم يستجب المستأجر لإشعار التخلف عن السداد

لا يُوقف ذلك الإجراءات: يُمكن للمؤجر اللجوء إلى المحكمة الجزئية. احتفظ بجميع أدلة التبليغ، بما في ذلك سجل تتبع الرسالة المسجلة. إذا لم يحضر المستأجر إلى المحكمة، فغالبًا ما تُقبل الدعوى، ولكن قد ترفضها المحكمة إذا كان فسخ العقد غير معقول.

أدلة غير كافية

يقع عبء الإثبات على عاتق المؤجر. وبدون أدلة كافية، سترفض المحكمة الدعوى. اجمع المستندات قبل البدء.

• متأخرات الإيجار: كشوفات الحسابات المصرفية، وتذكيرات الدفع، ونظرة عامة على الأشهر المتأخرة؛
• الإزعاج: تقارير الشرطة، شكاوى الجيران، والمراسلات مع المستأجر؛
• التأجير من الباطن غير المصرح به: الصور والبيانات والإعلانات.

ماذا يحدث للوديعة وتكاليف الخدمة عند انتهاء عقد الإيجار؟

بالنسبة للعقود المبرمة اعتبارًا من 1 يوليو 2023، لا يجوز أن تتجاوز قيمة التأمين إيجار شهرين أساسيين، ويتعين على المؤجر إعادته خلال 14 يومًا من انتهاء عقد الإيجار، أو خلال 30 يومًا في حال وجود أي خصومات. أما تكاليف الخدمات فتُحدد وفقًا للجدول الزمني القانوني.

لا يجوز للمؤجر خصم سوى بنود محددة من مبلغ التأمين، مثل الإيجار غير المدفوع، وتكاليف الخدمات غير المدفوعة، والأضرار التي تسبب بها المستأجر، ويجب عليه تحديد أي خصومات كتابيًا. وبموجب المادة 7:259 من القانون المدني الألماني، يجب على المؤجر تزويد المستأجر ببيان تفصيلي لتكاليف الخدمات سنويًا، في موعد أقصاه ستة أشهر بعد نهاية السنة الميلادية؛ وإذا انتهى عقد الإيجار خلال السنة، يغطي البيان الفترة التي انقضت منها.

ما الذي يجب عليك التحقق منه بصفتك مالك عقار؟

يُرفض طلب الإخطار أو فسخ العقد سريعًا لعدم استيفائه الشروط الشكلية أو الأدلة. تحقق من هذه النقاط قبل اتخاذ أي إجراء:

• تحقق مما إذا كان عقد الإيجار لفترة غير محددة أم عقدًا مؤقتًا، وما هي القواعد التي كانت سارية في تاريخ إبرامه.
• قم بإخطار المحضر أو ​​الرسالة المسجلة، واذكر سببًا من المادة 7:274(1) من قانون الأعمال الألماني، والتزم بفترة الإخطار من ثلاثة إلى ستة أشهر (المادة 7:271 من قانون الأعمال الألماني).
• في حالة حدوث خرق، أرسل إشعارًا بالتخلف عن السداد عن طريق خطاب مسجل مع مهلة معقولة واحتفظ بسجل التتبع.
• اجمع الأدلة قبل البدء: كشوفات الحسابات المصرفية، تقارير الشرطة، شكاوى الجيران أو إعلانات التأجير من الباطن.
• فكّر في التوصل إلى تسوية مكتوبة بشأن المغادرة الطوعية قبل اللجوء إلى المحكمة.

ما الذي يجب عليك التحقق منه كمستأجر؟

عقد الإيجار الخاص بك محمي: فبدون اتفاق مكتوب، يستمر سريانه إلى حين صدور حكم من المحكمة (المادة 7:272 من القانون المدني الألماني). راجع هذه النقاط:

• تحقق مما إذا كان إشعار المالك قد تم تقديمه عن طريق أمر قضائي أو خطاب مسجل، وما إذا كان ينص على سبب قانوني.
• لا توقع على اتفاقية لإنهاء عقد الإيجار خلال الأسابيع الستة التي تلي الإشعار دون استشارة.
• بالنسبة لمتأخرات الإيجار، يجب الدفع أو اقتراح خطة سداد قبل أن تصل المتأخرات إلى ثلاثة أقساط شهرية.
• الرد على إشعار التخلف عن السداد كتابياً وفي غضون الموعد النهائي.
• في نهاية عقد الإيجار، تحقق من سداد مبلغ التأمين في غضون 14 يومًا، أو 30 يومًا مع الخصومات المحددة.

ما الذي يمكننا فعله من أجلك لإنهاء عقد إيجار سكني؟

محامونا المتخصصون في قضايا الإيجار يمثلون الملاك والمستأجرين:

• نقوم بمراجعة عقد الإيجار ونخبرك بالقواعد وفترات الإشعار المطبقة.
• نقوم بصياغة إشعار الإنهاء مع الأساس القانوني الصحيح، أو نقوم بتقييم الإشعار الذي تلقيته.
• نقوم بصياغة إشعار التخلف عن السداد وجمع الأدلة اللازمة لدعوى فسخ الزواج.
• نتولى الإجراءات أمام محكمة المقاطعة الفرعية، بما في ذلك الإجراءات الموجزة في الحالات العاجلة.
• نتفاوض ونسجل تسوية بشأن المغادرة الطوعية.

ملخص

• لا يمكن للمؤجر إنهاء عقد إيجار سكني ضد إرادة المستأجر دون اللجوء إلى محكمة المقاطعة الفرعية؛ ويمكن للمستأجر ببساطة إعطاء إشعار قبل شهر إلى ثلاثة أشهر.
• يجب أن يتم تقديم إشعار المالك عن طريق أمر قضائي أو خطاب مسجل، وأن يذكر سببًا قانونيًا من المادة 7:274 من القانون المدني الألماني، وأن يلتزم بفترة إشعار تتراوح من ثلاثة إلى ستة أشهر.
• يتطلب حل العقد بسبب الإخلال قرارًا من المحكمة (المادة 7:231 من القانون المدني الألماني) وإخلالًا ذا وزن كافٍ؛ أما بالنسبة لمتأخرات الإيجار، فإن التوجيه هو ثلاثة أقساط شهرية.
• منذ 1 يوليو 2024، لا يُسمح بعقود العمل المؤقتة الجديدة إلا لمجموعات محددة ولمدة أقصاها سنتان.
• يبلغ مبلغ التأمين للعقود التي تبدأ من 1 يوليو 2023 ما يعادل إيجار شهرين كحد أقصى، ويجب سداده في غضون 14 أو 30 يومًا.

الأسئلة المتكررة