حماية الإيجار

عند استئجارك مسكنًا في هولندا، يحق لك تلقائيًا الحصول على حماية الإيجار. وينطبق الأمر نفسه على المستأجرين المشتركين والمستأجرين من الباطن. من حيث المبدأ، تتألف حماية الإيجار من جانبين: حماية سعر الإيجار وحماية الإيجار ضد إنهاء عقد الإيجار بمعنى أنه لا يمكن لمالك العقار إنهاء عقد الإيجار ببساطة.

في حين أن كلا الجانبين من حماية الإيجار ينطبقان على مستأجري الإسكان الاجتماعي، فإن هذا لا ينطبق على مستأجري الإسكان في القطاع الحر. وتناقش هذه المدونة ما هي حماية الإيجار ومتى وما هي بالضبط حماية سعر الإيجار أو حماية الإيجار في سياق إنهاء الإيجار. ولكن أولاً، تناقش هذه المدونة الشرط المسمى مساحة المعيشة للتطبيق الشامل لحماية الإيجار.

مساحة المعيشة

لتطبيق الأحكام القانونية المتعلقة بحماية الإيجار ، يجب أولاً أن يتعلق الأمر بمساحة المعيشة. وفقًا للمادة 7: 233 من القانون المدني الهولندي ، يجب فهم مساحة المعيشة على أنها تعني الممتلكات غير المنقولة المبنية بقدر ما يتم تأجيرها كمنزل مستقل أو غير مستقل ، أو منزل متنقل أو كشك مخصص للإقامة الدائمة. وبالتالي لا يوجد تمييز إضافي بين المستأجرين في مساكن مستقلة أو غير قائمة بذاتها لأغراض حماية الإيجار.

يشمل مفهوم مساحة المعيشة أيضاً الملحقات الثابتة، أي المرافق التي ترتبط بطبيعتها ارتباطاً وثيقاً بالمنزل أو الكرفان أو مكان الإقامة، أو التي تُعد جزءاً منه بموجب عقد الإيجار. في مجمع سكني، قد تشمل هذه الملحقات، على سبيل المثال، الدرج والممرات والشرفات، بالإضافة إلى المنشآت المركزية إذا نص العقد على أنها مساحات غير عامة.

ومع ذلك ، لا يوجد مكان للمعيشة بالمعنى المقصود في القسم 7: 233 من القانون المدني الهولندي إذا كان يتعلق بما يلي:

• الاستخدام قصير المدى لمساحة المعيشة؛ يتم تحديد ما إذا كان هذا هو الحال على أساس طبيعة الاستخدام ، على سبيل المثال كمنزل لقضاء العطلات أو محل صرافة. وبهذا المعنى ، فإن المدة القصيرة تشير إلى الاستخدام وليس إلى الوقت المتفق عليه ؛
• مساحة معيشية تابعة؛ هذا هو الحال إذا كان المنزل مؤجرًا مع مساحة تجارية ؛ في هذه الحالة ، يكون المنزل جزءًا من مساحة العمل المستأجرة ، بحيث لا تنطبق شروط السكن ولكن الأحكام المتعلقة بمساحة العمل على المنزل ؛
• منزل عائم؛ هذه ظاهرة لا تتناسب مع التعريف القانوني للمادة 7: 233 من القانون المدني الهولندي. لا يمكن اعتبار هذا المنزل عادة ملكية غير منقولة ، لأنه لا يوجد ارتباط دائم بالتربة أو البنك.

حماية سعر الإيجار

إذا تم استيفاء شرط مساحة المعيشة الموضحة أعلاه ، فسيتمتع المستأجر أولاً وقبل كل شيء بحماية سعر الإيجار. في هذه الحالة ، تنطبق نقاط البداية التالية:

• يجب أن تكون النسبة بين الجودة ، بما في ذلك موقع السكن المستأجر وبين الإيجار الذي يجب دفعه ، معقولة ؛
• يحق للمستأجر في جميع الأوقات أن يتم تقييم سعر الإيجار الأولي من قبل لجنة الإيجار ؛ هذا ممكن فقط في غضون 6 أشهر بعد بدء عقد الإيجار ؛ قرار لجنة الإيجارات ملزم ، لكن لا يزال من الممكن تقديمه إلى محكمة المقاطعة للمراجعة ؛
• لا يمكن للمالك المضي في زيادة غير محدودة في الإيجار ؛ تنطبق قيود قانونية محددة على زيادة الإيجار ، مثل النسبة المئوية القصوى لزيادة الإيجار التي يحددها الوزير ؛
• إن الأحكام القانونية المتعلقة بحماية الإيجار إلزامية القانونأي أنه لا يجوز للمؤجر أن يحيد عنها في عقد الإيجار بما يضر بالمستأجر.

وبالمناسبة، فإن المبادئ المذكورة لا تنطبق إلا على مستأجر المسكن الاجتماعي. وهذا هو المكان الذي يقع ضمن قطاع الإيجار المنظم، وبالتالي يجب التمييز بينه وبين المكان الذي ينتمي إلى قطاع الإيجار الحر أو المحرر. وفي حالة المسكن المحرر أو المحرر، يكون الإيجار مرتفعًا لدرجة أن المستأجر لم يعد مؤهلاً للحصول على إعانة الإيجار وبالتالي يقع خارج نطاق حماية القانون.

الحد الفاصل بين السكن المحرر والسكن الاجتماعي هو سعر الإيجار الذي يبلغ حوالي 752 يورو شهريًا. إذا تجاوز سعر الإيجار المتفق عليه هذا المبلغ، فلن يتمكن المستأجر من الاعتماد على المبادئ الموضحة أعلاه، لأن الأمر يتعلق بعد ذلك بإيجار السكن المحرر.

حماية الإيجار من إنهاء عقد الإيجار

ومع ذلك ، لتطبيق الجانب الآخر لحماية الإيجار ، لا يوجد تمييز بين المستأجرين من الإسكان الاجتماعي والمتحرر. بمعنى آخر ، هذا يعني أن كل مستأجر للمسكن محمي بشكل كبير وتلقائي ضد إنهاء عقد الإيجار ، بمعنى أن المالك لا يمكنه ببساطة إلغاء عقد الإيجار. في هذا السياق ، يتم حماية المستأجر على وجه التحديد للأسباب التالية:

• لا يؤدي الإنهاء من قبل المالك إلى إنهاء عقد الإيجار وفقًا للمادة 7: 272 من القانون المدني الهولندي؛ من حيث المبدأ ، يعود الأمر إلى المالك في محاولة تنفيذ إنهاء عقد الإيجار أولاً بالتراضي. إذا لم يفلح ذلك ولم يوافق المستأجر على الإنهاء ، فإن إنهاء المالك لا ينهي حقًا اتفاقية الإيجار. هذا يعني أن عقد الإيجار يستمر كالمعتاد ويجب على المالك رفع دعوى قانونية لإنهاء عقد الإيجار إلى محكمة المنطقة الفرعية. في هذه الحالة ، لن تنتهي اتفاقية الإيجار حتى تتخذ المحكمة قرارًا نهائيًا بشأن مطالبة المالك بإنهاء العقد.
• في ضوء المادة 7: 271 من القانون المدني الهولندي ، يجب على المالك ذكر سبب الإنهاء؛ إذا كان المالك سينهي عقد الإيجار ، فيجب عليه الامتثال لإجراءات المادة المذكورة أعلاه من القانون المدني. بالإضافة إلى فترة الإشعار ، فإن سبب الإنهاء هو إجراء شكلي مهم في هذا السياق. وبالتالي يجب على المالك أن يذكر أحد أسباب الإنهاء في إخطاره بالإنهاء ، كما هو مذكور في المادة 7: 274 الفقرة 1 من القانون المدني الهولندي:

1. لم يتصرف المستأجر كمستأجر جيد
2. يتعلق بالإيجار لفترة محددة
3. يحتاج المالك بشكل عاجل إلى المؤجر لاستخدامه الخاص
4. لا يوافق المستأجر على عرض معقول للدخول في اتفاقية إيجار جديدة
5. يرغب المالك في تحقيق استخدام للأرض على المؤجر وفقًا لخطة تقسيم صالحة
6. تفوق مصالح المالك في إنهاء عقد الإيجار تلك الخاصة بالمستأجر في استمرار عقد الإيجار (في حالة عقد إيجار المالك)

• لا يمكن إنهاء عقد الإيجار إلا من قبل القاضي على الأسس المنصوص عليها في المادة 7: 274 الفقرة 1 من القانون المدني الهولندي؛ الأسباب المذكورة أعلاه شاملة: أي إذا تمت الإجراءات القانونية أمام المحاكم ، فإن إنهاء عقد الإيجار لأسباب أخرى غير ممكن. إذا ظهر أحد الأسباب المذكورة أعلاه ، يجب على المحكمة أيضًا الموافقة على مطالبة المستأجر بالإنهاء. في هذه الحالة ، لا يوجد مجال لمزيد من الموازنة بين المصالح. ومع ذلك ، ينطبق استثناء على هذه النقطة فيما يتعلق بأسباب الإنهاء للاستخدام الشخصي العاجل. عندما يتم السماح بالمطالبة ، ستحدد المحكمة أيضًا وقت الإخلاء. ومع ذلك ، إذا تم رفض مطالبة المالك بإنهاء العقد ، فقد لا يتم إنهاء عقد الإيجار مرة أخرى لمدة ثلاث سنوات.

قانون حركة السوق الإيجاري

في السابق ، كانت حماية الإيجار في الممارسة العملية عرضة للكثير من الانتقادات: كانت حماية الإيجار ستذهب بعيدًا جدًا وهناك المزيد من مالكي المنازل الذين يرغبون في تأجير المنزل إذا لم تكن حماية الإيجار صارمة للغاية. وقد أثبت المشرع حساسيته تجاه هذا النقد. لهذا السبب ، اختار المشرع إدخال هذا القانون اعتبارًا من 1 يوليو 2016 ، قانون نقل سوق الإيجار. مع هذا القانون الجديد ، أصبحت حماية المستأجر أقل صرامة. في سياق هذا القانون ، هذه هي أهم التغييرات:

• بالنسبة لعقود الإيجار فيما يتعلق بمساحة المعيشة المستقلة لمدة عامين أو أقل ولعقود الإيجار فيما يتعلق بمساحة المعيشة غير المستقلة لمدة خمس سنوات أو أقل ، فقد أصبح من الممكن لمالك العقار الاستئجار دون حماية الإيجار. هذا يعني أن اتفاقية الإيجار تنتهي بسريان القانون بعد المدة المتفق عليها ولا يتعين على المالك إنهاؤها كما كان من قبل.
• مع إدخال عقود المجموعة المستهدفة ، أصبح من السهل أيضًا على المالك إنهاء اتفاقية الإيجار المتعلقة بالسكن المخصص لمجموعة مستهدفة محددة ، مثل الطلاب. إذا لم يعد المستأجر ينتمي إلى مجموعة مستهدفة محددة ويمكن ، على سبيل المثال ، عدم اعتباره طالبًا ، فسيكون المالك قادرًا على المضي قدمًا في الإنهاء بسبب الاستخدام الشخصي العاجل بسهولة أكبر وبسرعة أكبر.

هل أنت مستأجر وتريد أن تعرف الحماية الإيجارية التي أنت مؤهل للحصول عليها؟ هل أنت المؤجر الذي يريد إنهاء عقد الإيجار؟ أو هل لديك أي أسئلة أخرى بخصوص هذه المدونة؟ ثم اتصل Law & More. محامونا خبراء في قانون الإيجارات ويسعدهم تقديم المشورة لك. يمكنهم أيضًا مساعدتك قانونًا إذا أدى نزاعك الإيجاري إلى إجراءات قانونية.