قانون العقارات في هولندا

يشمل الفحص الدقيق للعقار ما يلي: البحث في سجلات الأراضي (الملكية، الرهونات العقارية، الحجوزات)، والتحقق من مخطط تقسيم المناطق، والحالة الإنشائية وتاريخ التراخيص، وشهادات تلوث التربة، ووثائق التحقق من السلامة البيئية (للشقق)، وعقود الإيجار ورسوم الخدمات، وتقارير السلامة البيئية وتقارير الأسبستوس. أما بالنسبة للعقارات التجارية، فيُؤخذ في الاعتبار أيضًا دخل الإيجار، ومخاطر الشغور، والقيمة السوقية. Law & More يتولى تنسيق عملية التدقيق النافي للجهالة بأكملها.

عند شراء منزل، يمنح القانون المستهلك فترة تراجع مدتها ثلاثة أيام بعد استلام اتفاقية الشراء الموقعة. خلال هذه الفترة، يحق للمشتري التراجع عن الشراء دون إبداء أي سبب ودون دفع أي غرامة. يجب أن تتضمن فترة التراجع يومي عمل على الأقل. بعد انقضاء هذه الفترة، تصبح الاتفاقية ملزمة، مع مراعاة أي شروط مسبقة متفق عليها.

يتمتع مستأجرو الوحدات السكنية بحماية واسعة النطاق ضد إنهاء عقود الإيجار. ولا يجوز للمؤجر إنهاء عقد الإيجار إلا لأسباب قانونية، كالحاجة الشخصية العاجلة، ويجب عليه الالتزام بفترة الإشعار المحددة. وفي حال عدم موافقة المستأجر على الإنهاء، يستمر عقد الإيجار إلى حين صدور حكم قضائي. أما بالنسبة للوحدات التجارية، فيختلف الوضع تبعًا لنوعها.

يُقسّم المبنى إلى وحدات سكنية بموجب عقد تقسيم موثق ومسجل في السجل العقاري. يصف هذا العقد الأجزاء الخاصة والأجزاء المشتركة، ويتضمن لوائح التقسيم. عند التقسيم، تنشأ جمعية الملاك بحكم القانون، ويكون كل مالك شقة عضواً فيها.

إذا لم تكن السلعة المُسلَّمة مطابقة للمواصفات التي كان من حق المشتري توقعها، يُعتبر ذلك عيبًا. يجب على المشتري إبلاغ البائع بهذا العيب خلال فترة زمنية معقولة. وبحسب الظروف، يحق للمشتري المطالبة بالإصلاح، أو تخفيض السعر، أو التعويض، أو فسخ الاتفاقية. وتعتمد مسؤولية البائع جزئيًا على البنود المتفق عليها وعلى واجب المشتري في التحقق من الأمر.

تُوثّق اتفاقية الشراء الترتيبات بين البائع والمشتري، وتُصبح مُلزمة بمجرد توقيع الطرفين عليها (مع مراعاة فترة التراجع وأي شروط مُسبقة). أما الملكية، فلا تنتقل إلا من خلال سند نقل الملكية المُوثّق، والذي يُعدّه كاتب العدل ثم يُسجّل في السجلات العامة لدائرة تسجيل الأراضي. وعادةً ما تستغرق عملية الشراء ونقل الملكية عدة أسابيع إلى عدة أشهر.

هذا بند في اتفاقية الشراء يسمح للمشتري بإلغاء عملية الشراء مجانًا إذا لم يتمكن من الحصول على قرض عقاري خلال فترة متفق عليها. يجب على المشتري تفعيل هذا البند في الوقت المحدد وبشكل كتابي، وعادةً ما يقدم رفضًا واحدًا أو أكثر من جهة تمويل. إذا انقضت المهلة، يسقط حق المشتري في الإلغاء، وقد تُفرض عليه غرامة عادةً ما تكون 10%.

بالإضافة إلى سعر الشراء، يدفع المشتري عادةً ضريبة نقل الملكية (أو ضريبة القيمة المضافة للمباني الجديدة)، ورسوم كاتب العدل لعقد نقل الملكية وعقد الرهن العقاري، وتكاليف التسجيل في السجل العقاري. ويتحمل الطرف الذي يوكل الوكيل العقاري عمولة الوسيط العقاري، ويتم تحديد تفاصيل هذه العمولة في اتفاقية الشراء.

يتمتع مستأجرو الوحدات السكنية بحماية قانونية واسعة النطاق، تشمل الحماية من إنهاء العقد وزيادة الإيجار. أما بالنسبة للوحدات التجارية، فيُفرّق القانون بين "مساحات البيع بالتجزئة" (مثل المتاجر والمطاعم، ولها قواعدها الخاصة بمدة العقد وإنهائه) و"مساحات الأعمال الأخرى" (مثل المكاتب، التي تتمتع بحماية أقل بكثير). ويُحدد النظام القانوني المطبق بشكل كبير وضع كل طرف.

لا. بالنسبة للمساكن الخاضعة للتنظيم، تُطبق حدود قصوى قانونية على الزيادة السنوية في الإيجار، تحددها الحكومة. أما في القطاع الخاص، فيتمتع الأطراف بحرية أكبر، ولكن غالبًا ما تُطبق بنود ربط الإيجارات بمؤشر التضخم، وفي السنوات الأخيرة، حدود قصوى قانونية. وفي بعض الحالات، يمكن للمستأجر طلب مراجعة الزيادة المقترحة من قبل محكمة الإيجارات أو المحكمة.

حق الارتفاق هو رهنٌ على عقارٍ (الأرض الخاضعة للارتفاق) لصالح عقارٍ آخر (الأرض المستفيدة)، كحق المرور مثلاً. ينشأ حق الارتفاق إما بموجب عقدٍ موثقٍ لدى كاتب العدل وتسجيله في السجل العقاري، أو بالتقادم. ويُستمد مضمونه ونطاقه أساساً من عقد الإنشاء.

قد تُبطل قرارات جمعية ملاك المنازل في ظروف معينة، كأن تتعارض مع عقد تقسيم العقار، أو اللوائح، أو معايير المعقولية والإنصاف. ويحق للمالك أن يطلب من المحكمة المختصة إبطال القرار خلال فترة قانونية قصيرة. كما يمكن رفع دعاوى قضائية بشأن الصيانة المؤجلة أو إدارة صندوق الاحتياطي.

يمنح عقد إيجار الأرض الحق في استخدام أرض الغير والانتفاع بها مقابل إيجار أرضي (وفقًا للقانون). أما حق البناء، فيمنح الحق في امتلاك المباني أو المنشآت أو النباتات داخل أو على أو فوق أرض الغير، بشكل منفصل عن ملكية الأرض نفسها. وكلاهما حقان مستقلان في الملكية العقارية، يتم إنشاؤهما بموجب عقد موثق، ويمكن نقلهما أو رهنهما.

لا يجوز للمؤجر إخلاء المستأجر من تلقاء نفسه، بل يتطلب الأمر حكماً قضائياً. تبدأ الإجراءات عادةً بدعوى قضائية تطلب فسخ عقد الإيجار والإخلاء، مثلاً بسبب تأخر دفع الإيجار. إذا وافقت المحكمة على الدعوى، يُمكن تنفيذ الإخلاء بمساعدة محضر قضائي. في الحالات العاجلة، قد يكون من الممكن اللجوء إلى إجراءات الإغاثة المؤقتة.

في مجال العقارات التجارية، تكون المخاطر عالية والجوانب القانونية والضريبية والهيكلية معقدة. يُساعد إجراء دراسة شاملة على تحديد المخاطر، مثل عقود الإيجار القائمة، وحقوق الارتفاق، والقيود القانونية العامة، وتلوث التربة، وقيود خطط تقسيم المناطق. وبتحديد هذه المخاطر قبل التوقيع، يُمكن للمشتري تعديل السعر أو الشروط أو الضمانات، أو حتى التراجع عن الصفقة.

يجب على مجلس إدارة المبنى، من بين أمور أخرى، الاجتماع سنوياً، والاحتفاظ بصندوق احتياطي للصيانة الرئيسية، والتأمين على المبنى. ومنذ عام ٢٠١٨، يُطبق حد أدنى قانوني للمساهمة في الصندوق الاحتياطي. إذا كنت ترغب في شراء شقة، فاحرص دائماً على الاستفسار عن الوضع المالي لمجلس الإدارة ومحاضر اجتماعاته.

إذا أخفى البائع عيبًا يعلمه ويحول دون الاستخدام الطبيعي للعقار، فقد يكون مسؤولاً قانونيًا رغم وجود بند "البيع على حالته". يحق للمشتري المطالبة بالإصلاح أو التعويض، أو في الحالات الخطيرة، فسخ العقد. ويُعدّ الإبلاغ عن العيب في الوقت المناسب أمرًا بالغ الأهمية.

لا يُسمح بالتأجير من الباطن عادةً إلا بموافقة المالك، وغالبًا ما يحظر عقد الإيجار ذلك صراحةً. وقد يؤدي التأجير من الباطن غير القانوني إلى إنهاء عقد الإيجار وإلزام المالك بتسليم أي ربح. كما تفرض البلديات في كثير من الأحيان قوانينها الخاصة على الإيجارات قصيرة الأجل.

بموجب عقد إيجار الأرض، يمكنك استخدام أرض شخص آخر مقابل دفع رسوم دورية (رسوم قانونية)، بينما يمنحك حق البناء ملكية مبنى أو منشأة على أرض شخص آخر أو داخلها. وكلاهما حقوق ملكية موثقة أمام كاتب عدل ومسجلة في السجل العقاري.

يتمتع المشتري الخاص لمنزل بفترة تراجع قانونية مدتها ثلاثة أيام بعد استلامه اتفاقية الشراء الموقعة، ويحق له خلالها التراجع دون إبداء أسباب. إضافةً إلى ذلك، يتيح شرط مسبق، كالتمويل مثلاً، إمكانية التراجع خلال الفترة المتفق عليها.