تتلخص التزامات المؤجر بموجب القانون الهولندي في مبدأ واحد: يجب توفير العقار والحفاظ عليه في حالة تسمح بالاستخدام المتفق عليه. وهذا يعني تسليم العقار بحالة جيدة، وإصلاح العيوب التي تعيق الاستخدام بمجرد الإبلاغ عنها، والامتناع عن إزعاج المستأجر أثناء استمتاعه به.

يُحدد هذا الواجب حدّان. فالصيانة اليومية البسيطة تقع على عاتق المستأجر، وتُحدد فئاتها في اللوائح لا في العقد. أما التزام المؤجر بالإصلاح فينشأ بمجرد علمه بالعيب، مما يجعل إخطار المستأجر الخطي هو اللحظة التي يبدأ عندها تطبيق تخفيض الإيجار والمطالبة بالتعويضات.

فهم التزامات المالك | Law & more

إن عقد الإيجار له جوانب متعددة، ومن أهم هذه الجوانب المؤجر والالتزامات التي تقع عليه تجاه المستأجر. ونقطة البداية فيما يتعلق بالتزامات المؤجر هي "المتعة التي قد يتوقعها المستأجر بناءً على عقد الإيجار". ففي نهاية المطاف، ترتبط التزامات المؤجر ارتباطًا وثيقًا بحقوق المستأجر.

من الناحية العملية، تعني نقطة البداية هذه التزامين مهمين على عاتق المالك. أولاً، التزام المادة 7: 203 BW بتوفير العنصر للمستأجر. بالإضافة إلى ذلك، ينطبق التزام الصيانة على المالك، أو بعبارة أخرى تنظيم العيوب في المادة 7: 204 من القانون المدني الهولندي. سيتم مناقشة ما يعنيه بالضبط كلا الالتزامين على عاتق المالك على التوالي في هذه المدونة.

جعل الممتلكات المؤجرة متاحة

فيما يتعلق بالالتزام الأساسي الأول للمالك ، تنص المادة 7: 203 من القانون المدني الهولندي على أن المالك ملزم بإتاحة العقار المؤجر للمستأجر وتركه بالقدر اللازم للاستخدام المتفق عليه. مخاوف الاستخدام المتفق عليها ، على سبيل المثال ، تأجير:

مساحة معيشة (مستقلة أو غير قائمة بذاتها) ؛
مساحة العمل ، بمعنى مساحة البيع بالتجزئة ؛
أماكن العمل والمكاتب الأخرى كما هو موضح في المادة 7: 203 أ BW

من المهم تحديد الاستخدام المتفق عليه بين الطرفين بوضوح في عقد الإيجار. ففي نهاية المطاف، يتوقف تحديد ما إذا كان المؤجر قد أوفى بالتزاماته على ما ذكره الطرفان في عقد الإيجار بشأن الغرض من العقار المؤجر. لذا، من المهم ليس فقط ذكر الاستخدام المقصود في عقد الإيجار، بل أيضاً وصف ما يمكن للمستأجر توقعه بناءً على ذلك بمزيد من التفصيل.

في هذا السياق، يتعلق الأمر على سبيل المثال بالمرافق الأساسية اللازمة لاستخدام العقار المستأجر بطريقة معينة. على سبيل المثال، لاستخدام مبنى كمساحة للبيع بالتجزئة، يمكن للمستأجر أيضًا أن يشترط توفر منضدة أو أرفف ثابتة أو جدران فاصلة، ويمكن وضع متطلبات مختلفة تمامًا لمساحة مستأجرة على سبيل المثال مخصصة لتخزين النفايات الورقية أو الخردة المعدنية في هذا السياق.

التزام النفقة (التسوية الافتراضية)

في سياق الالتزام الرئيسي الثاني للمالك، تنص المادة 7: 206 من القانون المدني الهولندي على أن المالك ملزم بإصلاح العيوب. ما يُفهم من العيب هو أكثر تفصيلاً في المادة 7: 204 من القانون المدني: العيب هو حالة أو سمة من سمات العقار نتيجة لذلك لا يستطيع العقار أن يوفر للمستأجر المتعة التي قد يتوقعها على أساس عقد الإيجار.

وفي هذا الصدد، ووفقًا للمحكمة العليا، فإن التمتع يشمل أكثر من مجرد حالة العقار المؤجر أو خصائصه المادية. ويمكن أن تشكل ظروف أخرى تحد من التمتع عيبًا وفقًا للمادة 7: 204 BW. وفي هذا السياق، ضع في اعتبارك، على سبيل المثال، إمكانية الوصول المتوقعة وإمكانية الوصول والمظهر للعقار المؤجر.

على الرغم من أن مصطلح "الإيجار" واسع النطاق، ويشمل جميع الظروف التي تحد من استمتاع المستأجر، إلا أنه لا ينبغي أن تتجاوز توقعات المستأجر توقعات المستأجر العادي. بعبارة أخرى، لا يمكن للمستأجر أن يتوقع أكثر من عقار مُصان جيدًا. إضافةً إلى ذلك، فإن لكل فئة من فئات العقارات المؤجرة توقعاتها الخاصة، وفقًا للسوابق القضائية.

على أي حال ، لا يوجد عيب إذا كان الكائن الإيجاري لا يوفر للمستأجر التمتع المتوقع نتيجة:

ظرف ينسب إلى المستأجر على أساس الخطأ أو المخاطرة. على سبيل المثال ، العيوب الطفيفة في العقار المستأجر في ضوء توزيع المخاطر القانونية هي لحساب المستأجر.
ظرف يتعلق بالمستأجر شخصيا. يمكن أن يشمل ذلك ، على سبيل المثال ، حدًا منخفضًا للغاية من التسامح فيما يتعلق بضوضاء المعيشة العادية من المستأجرين الآخرين.
إزعاج فعلي من قبل أطراف ثالثة ، مثل ضوضاء المرور أو الضوضاء من الشرفة المجاورة للعقار المؤجر.
تأكيد بدون إزعاج فعلي ، كونه حالة ، على سبيل المثال ، يدعي فيها جار المستأجر فقط أن له حق المرور عبر حديقة المستأجر ، دون استخدامه فعليًا.

العقوبات في حالة الإخلال بالالتزامات الرئيسية من قبل المالك

إذا كان المالك غير قادر على جعل العقار المستأجر متاحًا للمستأجر في الوقت المحدد ، كليًا أو على الإطلاق ، فهناك عيب من جانب المالك. وينطبق الشيء نفسه إذا كان هناك عيب. في كلتا الحالتين ، يستلزم القصور فرض عقوبات على المالك ويمنح المستأجر عددًا من الصلاحيات في هذا السياق ، مثل مطالبة:

الضوابطيحق للمستأجر حينها مطالبة المؤجر بتسليم العقار المؤجر في الوقت المحدد، أو تسليمه كاملاً، أو إصلاح العيب. ومع ذلك، ما لم يطلب المستأجر من المؤجر إصلاح العيب، فلا يحق للمؤجر إصلاحه. أما إذا كان الإصلاح مستحيلاً أو غير معقول، فلا يُلزم المؤجر بذلك. وفي حال رفض المؤجر الإصلاح أو تأخر فيه، يحق للمستأجر إصلاح العيب بنفسه وخصم تكلفته من الإيجار.
تخفيض الايجار. هذا بديل للمستأجر إذا لم يتم توفير العقار المؤجر في الوقت المحدد أو بالكامل من قبل المؤجر ، أو إذا كان هناك عيب. يجب المطالبة بتخفيض الإيجار من المحكمة أو لجنة تقدير الإيجار. يجب تقديم المطالبة في غضون 6 أشهر بعد إبلاغ المستأجر بالعيب إلى المالك. من تلك اللحظة فصاعدًا ، سيصبح تخفيض الإيجار ساري المفعول أيضًا. ومع ذلك ، إذا سمح المستأجر بانتهاء هذه الفترة ، فسيتم تخفيض حقه في تخفيض الإيجار ، ولكن لن ينقضي.
إنهاء عقد الإيجار إذا كان عدم وجود الإيجار يجعل التمتع بها مستحيلًا تمامًا. إذا كان هناك عيب لا يتعين على المؤجر علاجه ، على سبيل المثال لأن العلاج مستحيل أو يتطلب نفقات لا يمكن توقعها منه بشكل معقول في ظروف معينة ، ولكن هذا يجعل التمتع الذي يمكن أن يتوقعه المستأجر مستحيلًا تمامًا ، كل من المستأجر و فسخ المؤجر عقد الإيجار. في كلتا الحالتين ، يمكن القيام بذلك عن طريق بيان خارج نطاق القضاء. في كثير من الأحيان ، ومع ذلك ، لا توافق جميع الأطراف على الحل ، لذلك لا يزال يتعين اتباع الإجراءات القانونية.
تعويضات. هذه المطالبة هي فقط بسبب المستأجر إذا كان النقص ، مثل وجود عيب ، يمكن أن يُنسب أيضًا إلى المالك. هذا هو الحال ، على سبيل المثال ، إذا ظهر العيب بعد الدخول في عقد الإيجار ويمكن أن يُنسب إلى المؤجر لأنه ، على سبيل المثال ، لم يقم بإجراء صيانة كافية على العقار المؤجر. ولكن أيضًا ، إذا كان هناك عيب معين بالفعل عند إبرام عقد الإيجار وكان المؤجر على علم به في ذلك الوقت ، كان ينبغي أن يعرفه أو يخبر المستأجر أن العقار المستأجر لا يحتوي على العيب.

هل أنت مستأجر أو مالك عقار متورط في النزاع بخصوص ما إذا كان المالك يفي بالشروط أم لا؟ أو هل تريد معرفة المزيد عن ، على سبيل المثال ، فرض عقوبات على المالك؟ ثم اتصل Law & More. لنا محامي العقارات خبراء في قانون الإيجارات ويسعدهم تقديم المساعدة أو المشورة القانونية لك. سواء كنت مستأجرًا أو مالكًا ، في Law & More نتخذ نهجًا شخصيًا وسنراجع معك معًا وضعك ونحدد استراتيجية (المتابعة).