يُعدّ نقل ملكية العقار لحظة انتقال الملكية. ويتطلب ذلك خطوتين: تحرير عقد نقل ملكية أمام كاتب عدل هولندي، وتسجيل هذا العقد في السجلات العامة لدى دائرة تسجيل الأراضي. وحتى التسجيل، يكون للمشتري حق تعاقدي، وليس ملكية فعلية.
الأساس القانوني
تنص المادة 3:89 من القانون المدني على توثيق العقد وتسجيله. ويشترط وجود سند ملكية صحيح، وبائع مخوّل بالتصرف، وإتمام إجراءات التسليم. وتجيز المادة 7:3 تسجيل عقد البيع نفسه، مما يحمي المشتري لمدة ستة أشهر من أي بيع لاحق أو حجز أو إفلاس من جانب البائع.
كيف يعمل في الممارسة
يُعدّ كاتب العدل الشخصية المحورية: فهو يتحقق من سند الملكية، ويبحث في السجلات عن الرهونات والحجوزات وحقوق الارتفاق، ويحتفظ بالأموال في حساب خاص بالعميل، ويسدد رهن البائع قبل صرف المبلغ المتبقي. يُحوّل ثمن الشراء إلى كاتب العدل مُسبقًا، ولا يُصرف إلا بعد تأكيد التسجيل. يُعيّن المشتري كاتب العدل في معظم المعاملات، وتمتدّ مسؤوليته تجاه كلا الطرفين.
أين يحدث الخطأ
يُعرّض المشترون الذين يتجاهلون تسجيل اتفاقية الشراء أنفسهم لمخاطر يمكن تجنبها: فقد يُعلن إفلاس البائع المتعثر ماليًا بين توقيع الاتفاقية وإتمام البيع، وبدون التسجيل، يُعامل المشتري كدائن عادي. وثمة مشكلة أخرى متكررة تتمثل في وجود حدود أو حقوق ارتفاق لا تظهر في السجلات إلا عند بحث كاتب العدل، قبل أيام من إتمام البيع. وأخيرًا، ينطوي الشراء في المزاد، أو من بائع أجنبي، أو من تركة، على إجراءات رسمية خاصة، ويتطلب تصحيحها بعد توقيع العقد إصدار عقد عدلي آخر.
المصطلحات ذات الصلة
اتفاقية شراء عقار ، وحق انتفاع ، وعقد إيجار أرض.
هل يوجد عيب في سند الملكية، أو رسوم غير متوقعة، أو نزاع حول دور كاتب العدل؟ يقوم محامونا المتخصصون في العقارات بفحص سند الملكية والسجلات.
