بموجب التقادم، يمكن لأي شخص أن يصبح مالكًا لأرض كان يمتلكها لسنوات، حتى دون أن يشتريها. ويحدث هذا عمليًا مع مساحات خضراء عامة أو قطع أرض خلفية مدمجة في حديقة.
الأساس القانوني
تنص المادة 3:99 من القانون المدني الهولندي على التقادم المكسب: يكتسب الحائز حسن النية العقار بعد عشر سنوات من الحيازة المتواصلة. وتنص المادة 3:105 على التقادم المسقط: يصبح الشخص الحائز للعقار عند سقوط حقه في إنهاء تلك الحيازة بالتقادم مالكًا له، حتى لو لم يكن حسن النية. ويسقط هذا الحق بالتقادم بعد عشرين عامًا بموجب المادة 3:306. ولا يقتصر إثبات الحيازة على الاستخدام فقط، بل يجب أن يكون هناك ممارسة سيطرة ظاهرة يمكن التعرف عليها كحق ملكية، كالسياج أو التحوط أو الممر المُنشأ. وفي 24 فبراير/شباط 2017، قضت المحكمة العليا بأن للمالك الأصلي الذي يفقد ملكيته بالتقادم المسقط الحق في مقاضاة الحائز في دعوى المسؤولية التقصيرية، مع المطالبة برد الأرض كتعويض عيني؛ ويسقط هذا الحق بالتقادم بعد خمس سنوات من علم المالك بالخسارة.
كيف يعمل في الممارسة
تتخذ البلديات الآن إجراءات صارمة ضد ما يُسمى بالاستيلاء على الأراضي، وقد اعتمدت بنجاح على دعاوى التعويض هذه منذ عام ٢٠١٧. ولذلك، يُعدّ توقيت علم البلدية بالوضع أمرًا بالغ الأهمية بالنسبة للمستأجر. ينبغي على أي شخص يشتري منزلًا بحديقة تبدو أكبر من مساحة الأرض المسجلة أن يتحقق من ذلك مسبقًا، لأن المسؤولية القانونية تترتب على ذلك.
أين يحدث الخطأ
يعتمد المشترون على خريطة السجل العقاري، أو على الحدود الظاهرة، دون إعادة رسمها. وثمة خطأ آخر يتمثل في افتراض أن عشرين عامًا من الاستخدام كافية؛ إذ يجب أن يكون الاستخدام حيازة فعلية، لا مجرد استخدام بإذن. ثالثًا، يتم تجاهل مطالبة المالك الأصلي بالتعويض.
المصطلحات ذات الصلة
يرتبط التقادم بقانون الجوار ، وحق الارتفاق ، وفترة التقادم العامة.
هل يوجد نزاع حدودي؟ يقوم متخصصونا في قانون العقارات بتقييم الحيازة والفترات والمخاطر.
