عقد إيجار غير محدد المدة: ما هي حقوقك وكيف ينتهي؟

عقد الإيجار غير المحدد المدة (huurovereenkomst voor onbepaalde tijd) لا يتضمن تاريخ انتهاء، وهو المعيار المعتمد لعقود الإيجار السكنية في هولندا منذ 1 يوليو 2024. يمكن للمستأجر إنهاء هذا العقد بإشعار مسبق، عادةً قبل شهر، ولكن لا يحق للمؤجر إنهاؤه إلا لأسباب منصوص عليها في القانون، وفي حال عدم موافقتك، فإن المحكمة المختصة هي الجهة الوحيدة المخولة بإنهاء العقد.

الاستثناء الرئيسي هو مجموعة صغيرة من الحالات التي يسمح فيها القانون بعقد مؤقت، مثل سكن الطلاب أو بند الدبلوماسيين. فيما يلي شرح لحقوقك والتزاماتك، وكيفية إنهاء العقد من كلا الطرفين، وكيفية حل النزاعات الشائعة.

لماذا أصبح العقد غير المحدد المدة هو القاعدة الآن؟

لأن قانون عقود الإيجار الدائمة (Wet vaste huurcontracten) ألغى إلى حد كبير عقود الإيجار السكنية المؤقتة اعتبارًا من 1 يوليو 2024. ويكون عقد الإيجار السكني الجديد لفترة غير محددة ما لم يندرج ضمن أحد الاستثناءات القانونية.

تُعدّ هذه الاستثناءات محدودة. وتشمل عقود الإيجار المؤقتة لفئات محددة، مثل الطلاب، وبند الدبلوماسيين للمالك المقيم مؤقتًا في الخارج والذي سيعود، وعقود الإيجار الموجهة لفئات محددة، والغرف المؤجرة في منزل المالك، والإيجار بموجب قانون الشواغر، والسكن المخصص بطبيعته للاستخدام قصير الأجل فقط. تستمر العقود المؤقتة المبرمة قبل 1 يوليو 2024 حتى تاريخ انتهائها المتفق عليه؛ وإذا استمر الإيجار بعد ذلك، يصبح غير محدد المدة.

بالنسبة للمغتربين وأصحاب العمل الدوليين وأصحاب العقارات، يُعدّ هذا الأمر بالغ الأهمية عمليًا. لا يُمكن لصاحب العقار الذي يرغب في المرونة، أو يأمل في إيجاد مستأجر يدفع إيجارًا أعلى لاحقًا، أن يتخذ ذلك ذريعةً لتقديم عقد إيجار مؤقت. يُعامل عقد الإيجار الذي يُوصف بأنه مؤقت والذي لا يندرج ضمن الاستثناءات على أنه عقد دائم.

ما هي السمات الرئيسية؟

يستمر عقد الإيجار غير المحدد المدة حتى يتم إنهاؤه بشكل قانوني. لا يوجد تاريخ انتهاء محدد، لذا لا ينتهي إلا بالاتفاق، أو بإشعار من المستأجر، أو بإشعار من المؤجر متبوعًا بموافقة المستأجر أو بقرار من المحكمة.

يتمتع مستأجرو العقارات السكنية بحماية قوية ضد إنهاء عقود الإيجار. كما يستفيدون من القواعد القانونية المتعلقة بزيادة الإيجار وواجب المالك في إجراء الإصلاحات. للاطلاع على نظرة عامة أشمل على هذه القواعد، يُرجى مراجعة مقالنا حول شرح قانون الإيجار الهولندي.

ما هي حقوقك والتزاماتك كمستأجر؟

يحق لك الانتفاع السلمي بالمنزل (huurgenot)، وفي المقابل يجب عليك دفع الإيجار في موعده والتصرف كمستأجر جيد. وبموجب المادة 7:203 من القانون المدني الهولندي (BW)، يجب على المؤجر أن يمنحك حق الانتفاع بالعقار وفقًا لما تم الاتفاق عليه.

يعني التصرف كمستأجر جيد (goed huurder) بموجب المادة 7:213 من القانون المدني الألماني (BW) العناية بالعقار واستخدامه للغرض المخصص له. تقع على عاتقك مسؤولية إجراء الإصلاحات البسيطة، مثل استبدال المصابيح الكهربائية، أو تفريغ الهواء من المشعات، أو تسليك الأحواض، وذلك بموجب المادة 7:217 من القانون المدني الألماني (BW) ومرسوم الإصلاحات البسيطة (Besluit kleine herstellingen). يجب عليك إبلاغ المالك فورًا عن أي عيوب كبيرة حتى لا تتفاقم.

لمزيد من التفاصيل حول وضعك، اقرأ مقالنا حول حقوقك كمستأجر.

ما هي الالتزامات الرئيسية للمالك؟

يلتزم المؤجر بإصلاح العيوب والحفاظ على العقار في حالة يتوقعها المستأجر. وبموجب المادة 7:206 من القانون المدني الألماني، يلتزم المؤجر بإصلاح العيوب بناءً على طلب المستأجر، ما لم يكن ذلك مستحيلاً أو يتطلب تكاليف لا يمكن توقعها بشكل معقول.

يشمل هذا عمليًا المشاكل الإنشائية مثل تسرب السقف، أو عطل في سخان التدفئة المركزية، أو الرطوبة. كما يجب على المالك الالتزام بالقواعد القانونية المتعلقة بزيادة الإيجار ورسوم الخدمات، ولا يجوز له إجراء أي تغييرات على العقار تعيق استخدامك له دون سبب وجيه.

لا يحق للمؤجر إنهاء عقد الإيجار لمجرد بيع العقار أو لأن المستأجر الجديد سيدفع مبلغًا أكبر. وهذا أحد الأسباب التي تدفع العديد من المؤجرين إلى فحص المستأجرين المحتملين بدقة قبل توقيع العقد.

كم يمكن أن يرتفع الإيجار سنوياً؟

تحدد الحكومة حدًا أقصى للزيادة السنوية. بالنسبة للمساكن المؤجرة في القطاع الخاص، يكون الحد الأقصى هو الأقل بين معدل التضخم مضافًا إليه نقطة مئوية واحدة ونمو الأجور الجماعي؛ ويبلغ هذا الحد 4.4% لعام 2026، وفقًا للحكومة الهولندية . وتُطبق حدود قصوى منفصلة على الإسكان الاجتماعي وقطاع الإيجار المتوسط.

يجب أن يتضمن عقد الإيجار بندًا خاصًا بتعديل الإيجار وفقًا لمؤشر التضخم، يوضح كيفية تعديل الإيجار. لا يجوز للمؤجر طلب إيجار يتجاوز الحد الأقصى المنصوص عليه قانونًا، حتى لو نص البند على خلاف ذلك. اقرأ المزيد في مقالنا حول زيادات الإيجار في هولندا.

كيف يتم إنهاء عقد الإيجار كمستأجر؟

تقوم بإخطار مالك العقار كتابيًا، مع مراعاة فترة إخطار تساوي فترة دفع الإيجار. وبموجب المادة 7:271(5) من القانون المدني الألماني، تكون هذه الفترة شهرًا واحدًا على الأقل وثلاثة أشهر على الأكثر؛ وفي حالة الإيجار الشهري، تكون شهرًا واحدًا.

يجب أن ينتهي الإشعار في يوم استحقاق الإيجار. إذا كنت تدفع في الأول من الشهر وترغب في المغادرة بحلول 31 أغسطس، فيجب أن يصل إشعارك إلى المؤجر قبل 1 أغسطس. أي شرط يشترط فترة إشعار أطول مما يسمح به القانون غير صالح.

أرسل إشعارك عبر البريد المسجل أو بأي طريقة أخرى تُثبت استلامه. هذا يمنع حدوث أي خلافات لاحقة حول تاريخ وصول الإشعار، وبالتالي تاريخ انتهاء عقد الإيجار.

متى يحق لمالك العقار إنهاء عقد الإيجار غير المحدد المدة؟

لا يجوز استعادة العقار إلا لأحد الأسباب المذكورة في المادة 7:274 من القانون المدني الألماني، وبموافقة المستأجر أو بقرار من المحكمة. ولا يكفي مجرد الرغبة في استعادة العقار دون سند قانوني، أو المطالبة بإيجار أعلى.

أكثر الأسس استخداماً هي:

• لم يتصرف المستأجر كمستأجر جيد، على سبيل المثال من خلال الإزعاج الخطير أو الأنشطة غير القانونية أو التأخر المستمر في دفع الإيجار؛
• يحتاج المالك بشكل عاجل إلى العقار لاستخدامه الخاص (dringend eigen gebruik)؛
• يرفض المستأجر عرضاً معقولاً لعقد إيجار جديد لنفس العقار؛
• يرغب المالك في تطبيق استخدام العقار بموجب خطة البيئة البلدية (omgevingsplan).

يصعب إثبات الحاجة المُلحة للسكن الشخصي. يجب على المؤجر إثبات وجود حاجة حقيقية وملحة، وفي معظم الحالات، إثبات قدرة المستأجر على إيجاد سكن مناسب آخر. وتُوازن المحكمة بين مصالح الطرفين.

ما الإجراء الذي يجب على المالك اتباعه؟

يجب على المؤجر إخطار المستأجر كتابيًا، إما عن طريق محضر قضائي أو برسالة مسجلة، مع بيان الأسباب. وبموجب المادة 7:271(5) من قانون الإخلاء، تكون مدة الإخطار ثلاثة أشهر، بالإضافة إلى شهر واحد عن كل سنة كاملة أقام فيها المستأجر في العقار، بحد أقصى ستة أشهر.

يجب على المؤجر، في الإشعار، أن يطلب من المستأجر خلال ستة أسابيع إبداء موافقته أو رفضه. إذا لم يوافق المستأجر، يستمر عقد الإيجار (المادة 7:272 من قانون الإيجار). ويجوز للمؤجر حينها أن يطلب من المحكمة المختصة تحديد تاريخ انتهاء عقد الإيجار، ولا تفعل المحكمة ذلك إلا إذا انطبق أحد الأسباب القانونية.

يمكن إنهاء عقد الإيجار غير المحدد المدة من قبل المحكمة في حال الإخلال الجسيم بالعقد، كوجود متأخرات كبيرة في الإيجار. وهذا إجراء منفصل يُعرف باسم فسخ العقد. تشرح مقالتنا حول الإجراءات القانونية لإخلاء العقارات المؤجرة ما يحدث عندما يرفض المستأجر المغادرة.

ما هي بنود عقد الإيجار غير المسموح بها؟

غالباً ما تكون البنود التي تسلب المستأجر حقوقه القانونية غير قابلة للتنفيذ. كما أن قواعد التأجير من الباطن صارمة أيضاً.

لا يجوز أن تنقل بنود الصيانة واجب المالك القانوني في إصلاح العيوب إلى المستأجر، على الأقل ليس بما يضر بمصالح المستأجر. وبموجب المادة 7:242 من القانون المدني الألماني، يمكن إلغاء العديد من البنود التي تخالف الحقوق القانونية للمستأجر.

لا يجوز تأجير المنزل بالكامل من الباطن دون إذن المالك بموجب المادة 7:244 من قانون الإيجار. كما تقيّد العديد من عقود الإيجار تأجير جزء من المنزل من الباطن. ويُعدّ التأجير من الباطن غير المصرح به خرقًا جسيمًا لعقد الإيجار، وقد يؤدي إلى فسخه.

ما الذي يجب عليك التحقق منه كمستأجر؟

راجع عقد الإيجار قبل توقيعه، وكرر ذلك عند استلامك إشعارًا. منذ 1 يوليو 2023، لا يحق للمؤجر تحصيل أي رسوم منك سوى الإيجار ورسوم الخدمات وتأمين لا يتجاوز ضعف الإيجار الشهري الأساسي.

• هل عقد الإيجار لفترة غير محددة، أم أن عقد الإيجار المؤقت يندرج فعلاً ضمن استثناء قانوني؟
• هل مبلغ التأمين لا يزيد عن ضعف الإيجار الشهري الأساسي، وهل لا توجد رسوم إدارية أو رسوم تعاقدية؟
• هل يبقى شرط الفهرسة ضمن الحد الأقصى القانوني، وهو 4.4 بالمائة للمنازل في القطاع الحر في عام 2026؟
• هل يُبقي بند الصيانة على واجب المالك في إصلاح العيوب بموجب المادة 7:206 من قانون البناء سليماً؟
• هل يوجد بند يسمح للمالك بدخول المنزل دون إشعار؟ هذا يتعارض مع حقك في الانتفاع السلمي.
• هل قمت بالرد على إشعار إنهاء الخدمة كتابياً خلال فترة الأسابيع الستة؟

ما الذي يجب عليك التحقق منه بصفتك مالك عقار؟

قد يمتد عقد الإيجار الذي توقعه اليوم لعقود، لذا تحقق منه وفقًا للقانون الساري. من المرجح أن تُطعن البنود غير المتوافقة مع بنود العقد، ويمكن إبطالها في كثير من الأحيان بموجب المادة 7:242 من القانون المدني الألماني.

• هل يندرج عقد الإيجار المؤقت ضمن أحد الاستثناءات القانونية؟ إذا لم يكن كذلك، فهو عقد غير محدد المدة.
• هل يتم تسجيل حالة العقار في البداية، ويفضل أن يكون ذلك مصحوباً بصور؟
• هل يتم إدراج رسوم الخدمة بشكل منفصل، وهل تقومون بإرسال البيان السنوي المطلوب بموجب المادة 7:259 من القانون المدني الألماني؟
• هل يلتزم بند الفهرسة بالحد الأقصى القانوني للقطاع؟
• هل يذكر إشعارك سببًا بموجب المادة 7:274 من القانون المدني الألماني ويراعي فترة الإشعار التي تتراوح من ثلاثة إلى ستة أشهر؟

كيف يتم حل النزاعات الشائعة؟

تتمحور معظم النزاعات حول رسوم الخدمات والصيانة وزيادة الإيجار أو محاولة إنهاء عقد الإيجار. ويمكن حل العديد منها عن طريق محكمة الإيجارات (Huurcommissie) بتكلفة منخفضة؛ بينما تُحال النزاعات الأخرى إلى المحكمة الجزئية.

رسوم الخدمة والصيانة

يحق لك الحصول على بيان سنوي برسوم الخدمات (servicekosten) بموجب المادة 7:259 من القانون المدني الألماني. إذا طلب المؤجر مبلغًا يزيد عن التكاليف الفعلية، أو لم يقدم بيانًا صحيحًا، فيمكنك طلب قرار من محكمة الإيجارات بشأن رسوم الخدمات.

إذا لم يقم المؤجر بإصلاح العيب، فبادر بتقديم شكواك كتابيًا ومنحه مهلة معقولة. في القطاع الخاضع للتنظيم، يجوز لمحكمة الإيجارات تخفيض الإيجار مؤقتًا إلى حين إصلاح العيب. كما يمكنك طلب إصدار أمر بالإصلاح من المحكمة الجزئية. في بعض الحالات، يمكنك إجراء إصلاح عاجل بنفسك وخصم تكلفته من الإيجار بموجب المادة 7:206(3) من قانون الإيجارات الألماني، ولكن فقط بعد تقاعس المؤجر عن القيام بذلك رغم تقديم طلب واضح.

احرص دائمًا على الاحتفاظ بسجل مكتوب. تُظهر الرسائل والبريد الإلكتروني والصور ما قمت بالإبلاغ عنه ومتى، وهي تُعزز موقفك بشكل كبير إذا استمر النزاع.

زيادات الإيجار والإنهاء غير القانوني

إذا كنت تعتقد أن زيادة الإيجار تتجاوز الحد الأقصى القانوني، فيمكنك الاعتراض كتابيًا، وإذا لزم الأمر، يمكنك رفع الأمر إلى جهة أخرى. في القطاع الحر، تتولى المحكمة الجزئية الفصل في الأمر؛ أما في القطاع الخاضع للتنظيم، فتتولى محكمة الإيجارات دورها.

قد يحاول المؤجر إنهاء عقد الإيجار لسبب غير قانوني، كأن يرغب في بيع العقار أو البحث عن مستأجر يدفع إيجارًا أعلى. لستَ مُلزمًا بالموافقة. يستمر عقد الإيجار دون موافقتك إلى حين صدور حكم قضائي بخلاف ذلك، ولن تُنهيه المحكمة إلا لأسباب قانونية.

ما الذي يمكننا تقديمه لكم بخصوص عقد إيجار غير محدد المدة؟

محامو الإيجار نقدم المساعدة للمستأجرين، وأصحاب العقارات الخاصة، وأصحاب العمل الذين يؤجرون مساكن لموظفيهم، من مكاتبنا في Eindhoven و Amsterdam.

• نقوم بمراجعة عقد الإيجار الخاص بك ونشير إلى البنود التي تتعارض مع قواعد الإيجار في الكتاب 7 BW.
• نقوم بصياغة أو مراجعة إشعار الإنهاء، بما في ذلك السبب المنصوص عليه في المادة 7:274 من القانون المدني الألماني وفترة الإشعار الصحيحة.
• نقوم بالرد على إشعار المالك نيابةً عنك خلال فترة الستة أسابيع.
• نتحقق مما إذا كانت زيادة الإيجار تقع ضمن الحد الأقصى لعام 2026 ونعترض كتابيًا إذا لم تكن كذلك.
• نقوم بتقديم طلبك إلى محكمة الإيجارات أو نجري الإجراءات أمام المحكمة الفرعية.

ملخص

• منذ 1 يوليو 2024، أصبح عقد الإيجار السكني الجديد من حيث المبدأ لفترة غير محددة؛ ولا يمكن إبرام عقود إيجار مؤقتة إلا في حالات استثنائية قانونية قليلة.
• بصفتك مستأجرًا، يمكنك إنهاء عقد الإيجار بفترة إشعار تساوي فترة دفع الإيجار، وعادةً ما تكون شهرًا واحدًا.
• يحتاج المالك إلى سبب بموجب المادة 7:274 من القانون المدني الألماني، وبدون موافقة المستأجر، يحتاج إلى قرار من المحكمة.
• تتراوح فترة إشعار المالك من ثلاثة إلى ستة أشهر، وذلك حسب مدة الإيجار.
• يتم تحديد سقف لزيادات الإيجار والودائع بموجب القانون؛ وتتولى محكمة الإيجارات ومحكمة المقاطعة الفرعية حل النزاعات.

للاطلاع على مواضيع أخرى، راجع دليلنا الخاص بأدلة قانون العقارات الهولندي.

الأسئلة المتكررة