التغيير في ضريبة التحويل: المبتدئين والمستثمرين ينتبهون!

يشهد عام 2021 بعض التغييرات في مجال التشريعات واللوائح، بما في ذلك ضريبة نقل الملكية. ففي 12 نوفمبر/تشرين الثاني 2020، أقرّ مجلس النواب مشروع قانون لتعديل هذه الضريبة. ويهدف هذا القانون إلى تحسين وضع المشترين الجدد في سوق العقارات مقارنةً بالمستثمرين، إذ يتسرع المستثمرون عادةً في شراء المنازل، لا سيما في المدن الكبرى، مما يُصعّب على المشترين الجدد امتلاك منزل . يمكنكم الاطلاع في هذه المدونة على التغييرات التي ستُطبّق على كلا الفئتين اعتبارًا من 1 يناير/كانون الثاني 2021، وما يجب الانتباه إليه نتيجةً لذلك.

الإجراءان

من أجل تحقيق الهدف الموصوف أعلاه لمشروع القانون ، سيتم إدخال تغييرين ، أو على الأقل تدابير ، في مجال ضريبة التحويل اعتبارًا من عام 2021. ومن المتوقع أن يؤدي ذلك إلى زيادة عدد معاملات الإسكان من قبل المشترين المبتدئين و تقليل معاملات الإسكان من قبل المستثمرين.

ينطبق الإجراء الأول في هذا السياق على المبتدئين، وباختصار، يستلزم الإعفاء من ضريبة النقل. بعبارة أخرى، لم يعد على المبتدئين دفع ضريبة النقل اعتبارًا من 1 يناير 2021، بحيث يصبح شراء منزل أرخص بكثير بالنسبة لهم. ونتيجة للإعفاء، ستنخفض بالفعل التكاليف الإجمالية المرتبطة بشراء المنزل، اعتمادًا على الزيادة في قيمة المنازل.

يرجى الملاحظة: الإعفاء لمرة واحدة فقط، ولا يجوز أن يتجاوز سعر المنزل 400,000 يورو اعتبارًا من 1 أبريل 2021. بالإضافة إلى ذلك، لا يسري الإعفاء إلا عند نقل ملكية العقار لدى كاتب العدل المدني في 1 يناير 2021 أو بعده، ولا يُعد وقت توقيع اتفاقية الشراء حاسمًا.

أما الإجراء الآخر فيتعلق بالمستثمرين ويعني أن عمليات الشراء التي يقومون بها ستخضع للضريبة بمعدل عام أعلى اعتبارًا من 1 يناير 2021. وسيتم زيادة هذا المعدل من 6% إلى 8% في التاريخ المذكور. وعلى عكس المبتدئين، يصبح شراء منزل أكثر تكلفة بالنسبة للمستثمرين. وبالنسبة لهم، ستزداد التكاليف الإجمالية المرتبطة بشراء المنزل نتيجة لزيادة معدل ضريبة المبيعات.

وبالمناسبة، لا تُفرض هذه الضريبة على عمليات شراء العقارات غير السكنية فقط، بما في ذلك المباني التجارية، بل أيضًا على عمليات شراء المساكن التي لن تُستخدم أو تُستخدم مؤقتًا فقط كمسكن رئيسي. وفي هذا السياق، وفقًا للمذكرة التوضيحية لمشروع قانون تعديل ضريبة النقل، ضع في اعتبارك، على سبيل المثال، منزل العطلات، والمنزل الذي يشتريه الآباء لأطفالهم والمنازل التي لا يشتريها أشخاص طبيعيون، بل أشخاص اعتباريون مثل شركات الإسكان.

كاتب أم مستثمر؟

ولكن ما هو الإجراء الذي يجب أن تضعه في اعتبارك؟ بعبارة أخرى، هل أنت مبتدئ أم مستثمر؟ يمكن اعتبار ما إذا كان شخص ما يدخل سوق الإسكان المملوك للمالك لأول مرة ولم يسبق له شراء منزل من قبل نقطة بداية للإجابة على هذا السؤال.

ومع ذلك، لا يتم تحديد من يستحق الإعفاء الأولي ومن ينطبق عليه زيادة معدل ضريبة المبيعات على أساس هذا المعيار. ولا يهم فيما يتعلق بالإعفاء ما إذا كنت كمشتري قد امتلكت منزلًا من قبل. بعبارة أخرى، لا يجب أن يكون المنزل هو منزلك الأول الذي تشغله حتى يكون مؤهلاً للإعفاء.

تستخدم فاتورة تعديل ضريبة التحويل نقطة بداية مختلفة تمامًا. يعتمد ما إذا كان يمكن تصنيفك كمبتدئ وبالتالي تتمتع بفرصة الإعفاء المبدئي على ثلاثة معايير تراكمية. المعايير هي كما يلي:

• عمر المشتري. لكي يتم اعتبارك مبتدئًا، يجب أن يكون عمرك بين 18 و35 عامًا. يتم استخدام الحد الأقصى البالغ 35 عامًا في الفاتورة لأن تحقيق AFM أظهر أنه في المتوسط ​​يكون من الصعب على المشتري تحمل التكاليف في سن أقل من 35 عامًا. بالإضافة إلى ذلك، لتطبيق الإعفاء بالحد الأدنى البالغ 18 عامًا، ينطبق شرط بلوغك السن القانونية.
• الغرض من هذا الحد الأدنى هو منع الاستخدام غير السليم لإعفاء المبتدئين: لا يمكن للممثلين القانونيين استخدام الإعفاء عند شراء منزل باسم طفل قاصر. علاوة على ذلك، يجب تطبيق حدود العمر لكل مشترٍ، حتى في حالة شراء منزل واحد من قبل العديد من المشترين بشكل مشترك. إذا كان أحد المشترين أكبر من 15 عامًا، ينطبق ما يلي على هذا المشتري: لا إعفاء من جانبه.
• لم يطبق المشتري هذا الإعفاء من قبلكما ذكرنا، لا يجوز استخدام إعفاء الشركات الناشئة إلا مرة واحدة. ولضمان عدم انتهاك هذه القاعدة، يجب عليك التصريح بوضوح وحزم ودون تحفظ كتابيًا بأنك لم تطبق إعفاء الشركات الناشئة سابقًا. ويجب بعد ذلك تقديم هذا البيان المكتوب إلى كاتب العدل المدني للاستفادة من الإعفاء من ضريبة النقل.
• من حيث المبدأ، يمكن لموثق القانون المدني الاعتماد على هذا البيان المكتوب، ما لم يكن يعلم أن هذا البيان قد صدر بشكل غير صحيح. إذا تبين بعد ذلك أنك كمشتري قد طبقت الإعفاء في وقت سابق على الرغم من البيان الصادر، فسيتم إجراء تقييم إضافي.
• استخدام المنزل بخلاف الإقامة المؤقتة من قبل المشتري. وبعبارة أخرى، يقتصر نطاق إعفاء المبتدئين على المشترين الذين سيعيشون فعليًا في المنزل. وفيما يتعلق بهذا الشرط، من الضروري أيضًا بالنسبة لك كمشتري أن تعلن كتابيًا بشكل واضح وحازم ودون تحفظ أن المنزل سيتم استخدامه بخلاف الاستخدام المؤقت وكسكن رئيسي، بالإضافة إلى تقديم هذا البيان الكتابي إلى كاتب العدل المدني قبل الاستحواذ إذا تم الاستحواذ من خلاله.
• الاستخدام المؤقت يعني، على سبيل المثال، تأجير المنزل أو استخدامه كمنزل للعطلات. في حين يشمل محل الإقامة الرئيسي التسجيل لدى الجماعة وبناء حياة هناك (بما في ذلك الأنشطة الرياضية والمدرسة ومكان العبادة ورعاية الأطفال والأصدقاء والعائلة). إذا كنت، بصفتك مشتريًا، لن تستخدم المنزل الجديد كمقر إقامة رئيسي لك أو مؤقتًا فقط اعتبارًا من 1 يناير 2021، فستظل خاضعًا للضريبة بالمعدل العام البالغ 8%.

يتم تقييم هذه المعايير ، وبالتالي الإجابة على السؤال عما إذا كنت مؤهلاً لتطبيق الإعفاء ، عند شراء المنزل. وبشكل أكثر تحديدًا ، هذه هي اللحظة التي يتم فيها تحرير سند البيع لدى كاتب العدل. مباشرة قبل تنفيذ عقد التوثيق ، يجب أيضًا تقديم البيان الكتابي المتعلق بالشرطين الثاني والثالث إلى كاتب العدل. اللحظة التي يتم فيها توقيع اتفاقية الشراء ليست ذات صلة بإصدار البيان المكتوب ، تمامًا كما هو الحال بالنسبة للحصول على إعفاء المبتدئين.

يُعدّ شراء منزل خطوةً هامةً لكلٍّ من المشتري والمستثمر. هل ترغب بمعرفة الفئة التي تنتمي إليها والإجراءات التي يجب عليك مراعاتها بدءًا من عام ٢٠٢١؟ أو هل تحتاج إلى مساعدة في إعداد البيان المطلوب للإعفاء؟ تواصل مع مكتب "لو آند مور" للمحاماة. محامونا خبراء في قانون العقارات والعقود، ويسعدهم تقديم المساعدة والمشورة لك. كما يسعدهم مساعدتك في إجراءات المتابعة، كصياغة عقد الشراء أو مراجعته.