إذا رفض شريكك السابق بيع المنزل الذي تملكانه معًا، يمكنك طلب أمر من المحكمة بتقسيم المنزل. قد يشمل ذلك بيعه لطرف ثالث، أو طرحه في مزاد علني، أو تخصيصه لأحدكما مقابل مبلغ مالي. وبموجب المادة 3:178 من القانون المدني الهولندي، لا يجوز إجبار أي من الشريكين على البقاء في ملكية مشتركة إلى أجل غير مسمى؛ والاستثناء الرئيسي هو أنه يجوز للمحكمة منع التقسيم لمدة تصل إلى ثلاث سنوات إذا كان التقسيم الفوري سيضر بمصالح أحد الطرفين ضررًا بالغًا.
في حال تعذر اتفاق المالكين المشتركين، تجيز المادة 3:185 من القانون المدني للمحكمة تحديد طريقة التقسيم بنفسها: إما بتخصيص المنزل لأحدكما مقابل دفع حصة الآخر، أو بإصدار أمر ببيعه وتقسيم صافي العائدات، أو بأي طريقة أخرى. وبموجب المادة 3:300 من القانون المدني، يجوز للمحكمة أيضاً أن تحكم بأن حكمها يحل محل التعاون الذي يرفضه الطرف الآخر.
إلى جانب المسألة القانونية، تبرز مشكلتان عمليتان. الأولى هي الرهن العقاري: إذ يحتاج الشريك الراغب في الإعفاء من المسؤولية التضامنية إلى موافقة المُقرض، ولا يمنحها المُقرض إلا إذا كان الشريك الباقي قادرًا على سداد الرهن بدخله الخاص. أما الثانية فهي الفترة الانتقالية: حيث تستمر فوائد الرهن العقاري والضرائب البلدية، وربما تعويض عن الاستخدام الحصري، في التراكم، ويتم تسويتها عند تقسيم العقار.
لماذا يرفض الشريك السابق التعاون في عملية البيع؟
عادةً ما يكون السبب هو التعلق العاطفي، أو المخاوف المالية، أو أساليب الانفصال الأوسع. فهم السبب يساعدك على اختيار النهج الأنسب.
إنّ هذا المأزق ليس مجرد ضغط نفسي. فما دام الرهن العقاري الحالي يؤثر على قدرتك على الاقتراض، لن يمنحك البنك عادةً رهنًا عقاريًا جديدًا، وبالتالي لن تتمكن من شراء منزل جديد. في تجربتنا، عادةً ما يكون سبب الرفض أحد هذه الأسباب:
- الارتباط العاطفي: إن التخلي عن المنزل يبدو وكأنه اعتراف نهائي بأن العلاقة قد انتهت.
- المخاوف المالية: يخشى شريكك السابق أنه أو أنها لا يستطيع تحمل تكاليف منزل جديد بمفرده، فيؤجل مواجهة ذلك.
- خلاف استراتيجي: النزاعات المتعلقة بسعر الطلب، أو وكيل العقارات، أو التوقيت المستخدم كوسيلة ضغط في الطلاق أو تقسيم الأصول الأخرى.
- النزاعات المتعلقة بالصيانة: رفض المساهمة في الإصلاحات اللازمة قبل البيع، مما يؤثر على القيمة.
ما هي حقوقك القانونية بصفتك مالكًا مشاركًا؟
في جميع الأحوال، يمكنك المطالبة بالتقسيم بموجب المادة 3:178 من القانون المدني الألماني. وتعتمد كيفية تقسيم المنزل على كيفية امتلاكك له: من خلال نظام الملكية المشتركة في الزواج أو الشراكة المسجلة، أو بموجب اتفاقية ما قبل الزواج أو اتفاقية المعاشرة، أو ببساطة كمالكين مشتركين في سند الملكية.
لا يجوز استبعاد حق المطالبة بالقسمة إلا باتفاق الطرفين لمدة أقصاها خمس سنوات في كل مرة (المادة 3:178(5) من اللوائح الاتحادية). لذا، فإن الوصول إلى طريق مسدود ليس حلاً نهائياً، فإذا تعذر التوصل إلى اتفاق، تفصل المحكمة في الأمر. لمزيد من المعلومات، اقرأ مقالنا حول تقسيم الممتلكات أثناء الزواج وبعده.
كيف تحدد حالتك الاجتماعية حقوقك؟
تخضع الزيجات التي تُعقد اعتبارًا من 1 يناير 2018 دون اتفاقية ما قبل الزواج لنظام الملكية المشتركة المحدودة؛ أما الزيجات الأقدم فتخضع من حيث المبدأ لنظام الملكية المشتركة الكاملة. يوضح الجدول كيف يؤثر هذا عادةً على المنزل.
| الحالة الاجتماعية | موضع الخاصية الافتراضي | النقطة القانونية الرئيسية للبيع |
|---|---|---|
| متزوجان بنظام الملكية المشتركة الكاملة (من حيث المبدأ، الزيجات التي تمت قبل 1 يناير 2018 بدون اتفاقية ما قبل الزواج) | المنزل من حيث المبدأ جزء من المجتمع، مملوك بالتساوي، حتى لو كان اسم واحد فقط مدرجاً في سند الملكية. | يُقسّم المنزل كجزء من الممتلكات المشتركة. ويجوز للمحكمة البتّ في مسألة التقسيم، بما في ذلك البيع، أثناء إجراءات الطلاق أو بعدها. |
| متزوجان في نظام ملكية مشتركة محدودة (من حيث المبدأ، الزيجات اعتبارًا من 1 يناير 2018) | المنزل الذي يتم شراؤه أثناء الزواج يكون من حيث المبدأ مشتركاً؛ أما المنزل الذي يملكه أحد الزوجين قبل الزواج فيظل من حيث المبدأ خاصاً، على الرغم من إمكانية نشوء مطالبة بالتعويض. | أولاً، حدد ما إذا كان المنزل مشتركاً أم خاصاً؛ ثم يتم تطبيق قواعد التقسيم نفسها. |
| متزوج بموجب اتفاقية ما قبل الزواج | تنتقل الملكية وفقًا لسند الملكية وشروط اتفاقية ما قبل الزواج (huwelijkse voorwaarden). | الاتفاقية هي نقطة البداية، بما في ذلك أي بنود تسوية. إذا كنتما تملكان المنزل معاً، فيمكنكما المطالبة بتقسيمه. |
| شراكة مسجلة | تنطبق نفس القواعد المطبقة على الزواج. | هذا الإجراء مشابه للطلاق. |
| التعايش بموجب اتفاقية تعايش | اتفاقية العيش المشترك الخاصة بك (عقد إيجار مماثل) وسند الملكية يحددان حصص الملكية. | تقوم المحكمة بتطبيق الاتفاقية، على سبيل المثال بند يمنح أحد الشريكين الحق في الاستيلاء على المنزل. |
| التعايش بدون اتفاق | تتبع الملكية الحصص المذكورة في سند الملكية (سند ملكية). | يحق لكل مالك مشترك المطالبة بالتقسيم بموجب المادة 3:178 من القانون المدني الألماني؛ وتقرر المحكمة ما إذا كان لا يمكنكما الاتفاق. |
كيف يمكن للتفاوض والوساطة كسر الجمود؟
ابدأ باقتراح مكتوب ملموس، وإذا لم ينجح ذلك، فالجأ إلى الوساطة. كلاهما أسرع وأقل تكلفة من الإجراءات التي قد تستغرق شهورًا، ويمكن جعل الاتفاق ملزمًا في اتفاقية تسوية ( vassttellingsovereenkomst ، المادة 7:900 BW).
أرسل اقتراحك عبر البريد المسجل أو البريد الإلكتروني، حتى تتمكن لاحقًا من إثبات للمحكمة أنك بذلت جهودًا معقولة. عبّر بهدوء عن رغبتك في إنهاء الملكية المشتركة، وأرفق ما يلي:
- وكيل عقاري مقترح، أو طريقة عادلة لاختيار واحد معاً؛
- سعر الطلب بناءً على تقييم من قبل مثمن عقاري مستقل ومسجل؛
- جدول زمني لعرض المنزل في السوق، على سبيل المثال في غضون أربعة أسابيع؛
- بديل آخر: أن يتولى شريكك السابق المنزل، مع تحديد موعد نهائي لتقديم بيان تمويل من البنك.
إذا فشلت المفاوضات المباشرة، يمكن للوسيط مساعدتكما في التوصل إلى حل. تتميز الوساطة بالسرية وتتيح حوارًا أكثر انفتاحًا حول العقبات الحقيقية، مثل المخاوف المالية. أحضر معك كشوفات الرهن العقاري، وتقييمات العقارات، وإثباتات التكاليف التي تكبدتها بنفسك. اقرأ المزيد عن خدمات الوساطة الاحترافية التي نقدمها . في حالة الطلاق، يمكن أيضًا تضمين الاتفاقات في اتفاقية تسوية الطلاق ( echtscheidingsconvenant )، والتي يمكن للمحكمة إرفاقها بقرارها.
ما هي الإجراءات القانونية التي يمكنك اتخاذها إذا لم يتعاون شريكك السابق؟
يمكنك أن تطلب من المحكمة إصدار أمر بتقسيم المنزل بموجب المادة 3:185 من القانون المدني الألماني، وأن تحكم بأن حكمها يحل محل تعاون طليقك/طليقتك. في الحالات العاجلة، قد يكون من الممكن اللجوء إلى إجراءات موجزة.
كيف تتم إجراءات القسمة؟
تطلبون من المحكمة تحديد كيفية تقسيم المنزل: تخصيصه لأحدكما مقابل دفع حصة الآخر، أو بيعه مع تقسيم صافي العائدات، أو أي طريقة أخرى (المادة 3:185(2) من الشريعة اليهودية). وتقوم المحكمة بموازنة مصالح الطرفين والمصلحة العامة.
إذا كنتَ بصدد الطلاق، يمكنكَ أن تطلب من المحكمة البتّ في تقسيم الممتلكات ضمن إجراءات الطلاق أو في إجراءات منفصلة لاحقة. أما إذا لم تكن متزوجًا، فتبدأ إجراءات منفصلة في المحكمة الابتدائية ( rechtbank ) بمساعدة محامٍ. إذا رغب أحدكما في الاستحواذ على المنزل، تنظر المحكمة في قدرة هذا الشخص على تمويله وسداد المبلغ للطرف الآخر؛ وإذا لم يكن ذلك ممكنًا، فعادةً ما يكون البيع هو النتيجة.
هل يمكن لحكم المحكمة أن يحل محل توقيع طليقك؟
نعم. بموجب المادة 3:300 من القانون المدني، يجوز للمحكمة أن تحكم بأن حكمها يحل محل توقيع طليقك على اتفاقية البيع أو سند النقل، ويمكنها أن تأذن لك بتوكيل وكيل العقارات وتوقيع المستندات بنفسك.
لا يمنح القاضي هذا الأمر بسهولة. يجب عليك إثبات أنك بذلت محاولات معقولة للتوصل إلى اتفاق، على سبيل المثال من خلال مقترحاتك المكتوبة وتقرير التقييم، وأن الرفض غير مبرر.
متى تكون الإجراءات الموجزة خياراً متاحاً؟
لا يُلجأ إلى هذا الإجراء إلا في حالات الضرورة القصوى. ويجوز لقاضي الإجراءات التمهيدية ( voorzieningenrechter ) أن يأمر طليقك بالتعاون في عملية البيع خلال أسابيع، ولكنه يتوخى الحذر، لأن عملية البيع لا يمكن إلغاؤها.
توجد حالة طارئة، على سبيل المثال، عندما يتعذر سداد أقساط الرهن العقاري ويوشك البنك على بيع المنزل في مزاد علني، أو عندما يرفض طليقك توقيع اتفاقية بيع مع مشترٍ وجدته بالفعل. في غياب هذه الحالة الطارئة، سيحيلك القاضي إلى إجراءات القسمة العادية.
هل يمكن للمحكمة تحديد شروط البيع؟
نعم. لمنع طليقك من عرقلة كل خطوة، يمكنك أن تطلب من المحكمة تحديد ما يلي:
- وكيل العقارات أو المثمن من يتولى عملية البيع؟
- السعر المطلوب والحد الأدنى للسعر، وعادة ما تستند إلى تقييم مستقل؛
- جدول زمني لعرض المنزل للبيع وقبول العروض؛
- التعاون مع عمليات المشاهدةمع دفع غرامة (دوانغسوم) لكل خرق إذا كان شريكك السابق يعيش في المنزل.
ما الذي يجب عليك التحقق منه إذا كنت ترغب في بيع المنزل؟
يعتمد موقفك في المحكمة على ملف موثق جيداً. تأكد من أن لديك ما يلي:
- سند الملكية وأي اتفاقية ما قبل الزواج أو اتفاقية تعايش توضح حصص الملكية؛
- تقييم حديث من قبل مثمن مستقل، أو عدة تقديرات من قبل وكلاء عقارات؛
- بيانات الرهن العقاري وإثبات من قام بدفع الرهن العقاري والضرائب البلدية والتأمين؛
- نسخ من مقترحاتك المكتوبة وردود طليقك/طليقتك؛
- ما إذا كان بإمكانك المطالبة بتعويض عن الاستخدام إذا كان شريكك السابق يعيش في المنزل بمفرده.
ما الذي يجب عليك التحقق منه إذا كنت ترغب في الاحتفاظ بالمنزل؟
لا تتم عملية الاستحواذ إلا إذا كنت قادرًا على سداد مستحقات شريكك السابق وقبلك البنك كمقترض وحيد. تحقق من ذلك.
- ما إذا كان البنك سيقدم لك بيان تمويل للرهن العقاري بناءً على دخلك فقط؛
- قيمة المنزل والمبلغ الذي يجب عليك دفعه لشريكك السابق مقابل حصته أو حصتها؛
- ما إذا كان المُقرض سيُعفي طليقك من المسؤولية التضامنية والتكافلية؛
- سواء كان اتفاق ما قبل الزواج أو اتفاق المعاشرة يتضمن بندًا للاستحواذ أو صيغة سعرية؛
- ما إذا كنت مدينًا لشريكك السابق بتعويض عن الاستخدام الحصري خلال الفترة الانتقالية.
ما هي العواقب المالية أثناء الانتظار وبعد البيع؟
يستمر سداد أقساط الرهن العقاري وتكاليف الملكية خلال فترة النزاع، وقد ترتفع قيمة المنزل أو تنخفض. ويتم تحديد من دفع ماذا عند تقسيم العقار.
بموجب المادة 3:172 من القانون المدني الهولندي، تُوزّع تكاليف الملكية مبدئيًا بنسبة حصص كل منكما؛ ويدفع الشريك المقيم في المنزل تكاليف الاستخدام، مثل الطاقة والمياه. أما تجاه البنك، فتبقى المسؤولية مشتركة بينكما: فإذا توقف أحدكما عن السداد، يحق للبنك مطالبة الآخر بالمبلغ كاملاً، ويمكن تسجيل المتأخرات لدى مكتب تسجيل الائتمان الهولندي (BKR).
- فوائد الرهن العقاري وأقساطه: من حيث المبدأ، يتم تقاسم المدفوعات؛ أما المدفوعات التي يقوم بها أحدكما بمفرده فتؤدي إلى مطالبة بالتسوية.
- ضريبة الأملاك البلدية (OZB) والتأمين: تكاليف الملكية، يتم تقاسمها بين جميع من يسكنون في المنزل.
- الإصلاحات اللازمة: فعلى سبيل المثال، يحافظ السقف المتسرب على قيمة العقار لكليكما، وبالتالي يتم تقاسم التكاليف من حيث المبدأ.
إذا كان لأحد الشريكين حق الانتفاع الحصري بالمنزل، فيمكن للشريك الآخر في بعض الحالات المطالبة بتعويض عن هذا الانتفاع . ويعتمد نجاح هذه المطالبة على الظروف وتوقيت تقديمها، لذا يُنصح بتقديمها مبكراً وبشكل كتابي.
كيف يتم تقسيم العائدات؟
يقوم كاتب العدل المدني ( notaris ) الذي يتولى عملية النقل أولاً بسداد الرهن العقاري، ثم يدفع عمولة وكيل العقارات وتكاليف البيع الأخرى، ثم يوزع الرصيد المتبقي وفقًا لتعليماتك أو قرار المحكمة.
يُقسّم الرصيد المتبقي وفقًا لحصص ملكيتكما وأي مطالبات تسوية للتكاليف التي دفعها أحدكما بمفرده. إذا كانت العائدات أقل من دين الرهن العقاري، يبقى دين متبقٍ (الدين المتبقي )، والذي عادةً ما يظل كلاكما مسؤولاً عنه تجاه البنك.
ما الذي يمكننا فعله من أجلك بخصوص منزل مشترك يرفض شريكك السابق بيعه؟
يقدم محامونا المتخصصون في قضايا الأسرة المساعدة للأزواج والشركاء السابقين من أول اقتراح وحتى صدور قرار المحكمة. بإمكاننا:
- قم بمراجعة سند الملكية الخاص بك، أو اتفاقية ما قبل الزواج، أو اتفاقية التعايش، وحدد حصتك في الملكية؛
- قم بصياغة اقتراح مكتوب لطليقك، يتضمن تقييمًا للعقار، ووكيلًا عقاريًا، وجدولًا زمنيًا؛
- تسجيل الاتفاقيات في اتفاقية التسوية أو اتفاقية تسوية الطلاق الخاصة بك؛
- حساب مطالبات التسوية المتعلقة بمدفوعات الرهن العقاري والتكاليف وأي تعويض عن الاستخدام؛
- ابدأ إجراءات القسمة بموجب المادة 3:185 من القانون المدني الألماني واطلب إصدار حكم يحل محل توقيع طليقك؛
- تقييم ما إذا كانت الإجراءات الموجزة ممكنة عندما يكون البيع القسري من قبل البنك وشيكًا.
ملخص
- لا يمكن إجبار أي شخص على البقاء في الملكية المشتركة: يمكن لكل مالك مشترك أن يطالب بالتقسيم بموجب المادة 3:178 من القانون المدني الألماني.
- ابدأ باقتراح مكتوب ووساطة؛ ويمكن تسجيل الاتفاق في اتفاقية تسوية ملزمة.
- وإذا فشل ذلك، فيمكن للمحكمة أن تأمر بالبيع أو التخصيص بموجب المادة 3:185 BW وأن تحكم بأن حكمها يحل محل تعاون طليقك (المادة 3:300 BW).
- يتطلب الاستحواذ أن يكون الشريك الذي يبقى قادراً على تحمل أقساط الرهن العقاري بمفرده وأن يقوم المُقرض بإعفاء الشريك الآخر.
- احتفظ بسجلات لجميع المدفوعات: يتم تسوية التكاليف والرهن العقاري وأي تعويض عن الاستخدام في القسم.
الأسئلة المتكررة
ماذا لو كان طليقي يسكن في المنزل ويمنع الزيارات؟
يمكنك أن تطلب من المحكمة إصدار أمر يلزم طليقك بالتعاون في عملية البيع، بما في ذلك السماح بمعاينة العقار وفق جدول زمني محدد. ويجوز للمحكمة فرض غرامة مالية (دوانغسوم) عن كل مخالفة. وفي الحالات العاجلة، يمكن أحيانًا طلب ذلك في إجراءات موجزة.
هل يمكنني شراء حصة طليقي إذا لم نتمكن من الاتفاق على السعر؟
نعم، إذا كنت تستطيع تمويل ذلك. يمكن للمحكمة أن تُقيّم المنزل بواسطة مُقيّم مستقل وتُخصصه لك مقابل دفع حصة طليقك/طليقتك بموجب المادة 3:185 من القانون المدني الهولندي. يجب أن تكون قادرًا على سداد أقساط الرهن العقاري بمفردك، ويجب على المُقرض إعفاء طليقك/طليقتك من هذه الأقساط.
كم من الوقت يستغرق إجبار المحكمة على بيع عقار؟
تستغرق الإجراءات المتعلقة بالمنزل وحده عادةً عدة أشهر؛ أما في حالة النزاعات حول القيمة أو الديون أو الأصول الأخرى، فقد تستغرق عامًا أو أكثر. وتستغرق الإجراءات الموجزة أسابيع، ولكنها لا تُتخذ إلا في الحالات العاجلة.
من يتحمل الرسوم القانونية في حالة البيع القسري؟
في حالة الأزواج والشركاء السابقين، عادةً ما تأمر المحكمة كل طرف بتحمل تكاليفه القانونية. أما تكاليف البيع، مثل التقييم وعمولة وكيل العقارات، فتُقسم من حيث المبدأ وتُدفع من عائدات البيع.
