العيوب في المنازل المبنية حديثاً في هولندا: المسؤولية والمواعيد النهائية وسبل الانتصاف

في المنازل الهولندية حديثة البناء، يتحمل المقاول، وليس بائع الأرض، مسؤولية عيوب البناء. ومنذ 1 يناير 2024، تشمل هذه المسؤولية أيضًا العيوب التي لم تلاحظها عند التسليم، ما لم يثبت المقاول عدم مسؤوليته عنها. ويعتمد موقفك عمليًا على تقرير التسليم، وسرعة تقديم شكواك كتابيًا، وما إذا كان المنزل مشمولًا بنظام ضمان مثل Woningborg أو SWK. وتحدد المادة 7:761 من القانون المدني الهولندي الحدود القصوى للمسؤولية: يسقط الحق في المطالبة بعد عامين من تاريخ تقديم الشكوى، وبالنسبة للمباني، بعد عشرين عامًا من تاريخ التسليم على الأقل.

توضح هذه المقالة كيفية تنظيم المسؤولية عن العيوب في المنازل المبنية حديثًا بموجب قانون البناء الهولندي ، والمواعيد النهائية التي تسري، وما الذي غيره قانون الجودة في البناء، وما الذي يجب عليك فعله عند ظهور عيب.

كيفية إتمام عملية شراء مبنى جديد

عادةً ما يتم شراء منزل جديد بموجب عقد شراء وبيع عقار (koop en aannemingsovereenkomst): وهو وثيقة واحدة تتضمن اتفاقيتين منفصلتين. شراء قطعة الأرض هو بيع عقار، يتم نقله لاحقًا بموجب عقد موثق، أما بناء المنزل فهو عقد عمل يخضع لأحكام المادة 7:750 وما يليها من القانون المدني الهولندي. هذا الفصل مهم، لأن لكل من الاتفاقيتين قواعد مختلفة وأطرافًا مختلفة. فالمسائل المتعلقة بالأرض وملكية الأرض وحدودها من اختصاص البائع وقانون العقارات ؛ أما المسائل المتعلقة بالمنزل نفسه فهي من اختصاص مقاول البناء.

لأن نصف عملية البيع تتعلق بمسكن يشتريه المستهلك، يجب أن تكون مكتوبة، وتمنح المادة 7:2 من القانون المدني الهولندي المشتري فترة قانونية للتفكير مدتها ثلاثة أيام بعد استلام نسخة من الاتفاقية الموقعة. معظم العقود النموذجية المستخدمة في المباني الجديدة تمدد هذه الفترة. استغل هذه الفترة: بمجرد انقضاء فترة التفكير، يصبح الوصف الفني والرسومات وجدول الدفع نهائية، وهي المعيار الذي تُقاس عليه أي شكوى لاحقة. مراجعة العقد قبل التوقيع أفضل بكثير من أي نزاع لاحق.

تحذير هام بخصوص الأوراق: البنود المتعلقة ببيع منزل قائم، كبند "الشيخوخة" الذي يحد من المسؤولية عن التلف الناتج عن الاستخدام، أو بند "عدم السكن الذاتي" الذي يستخدمه بائع لم يسكن في العقار قط، لا مكان لها في عقد بناء منزل جديد، ولا ينبغي نسخها. إذا صادفت هذه البنود في اتفاقية شراء مبدئية لمنزل لم يُبنَ بعد، فاسأل عن سبب وجودها.

ما الذي يُعتبر عيباً في منزل جديد؟

يُعتبر عيبًا أي قصور في العمل المُنجز عن متطلبات العقد، وفقًا لقواعد البناء المعمول بها. لا يوجد دليل قانوني منفصل للعيوب في المباني الجديدة؛ فالمعيار هو الاتفاقية نفسها، ولا سيما الوصف الفني والرسومات، بالإضافة إلى متطلبات قانون البناء العامة. هذه المتطلبات مُحددة الآن في قانون البناء (Besluit bouwwerken leefomgeving)، الذي حلّ محل قانون البناء لعام ٢٠١٢ (Bouwbesluit 2012) في ١ يناير ٢٠٢٤، عند دخول قانون البناء (Omgevingswet) حيز التنفيذ. يُعتبر المنزل الذي يُطابق الرسومات ولكنه لا يُطابق قواعد البناء معيبًا.

يكمن التمييز التقليدي بين العيوب الظاهرة والخفية، وهو تمييز يتعلق بلحظة التسليم أكثر من كونه يتعلق بمدى خطورة المشكلة. بلاطة متصدعة، باب مُركّب بشكل سيئ، خدش في إطار نافذة: هذه أمور يمكن للمشتري المُدقّق ملاحظتها أثناء تجوله في المنزل. أما الأسلاك المعيبة خلف ألواح الجبس، أو تسرب الأنابيب في طبقة التسوية، أو عدم كفاية التدعيم في الأساسات: فهذه عيوب خفية لا تظهر إلا لاحقًا، وأحيانًا بعد سنوات. ويُعدّ تحديد الحد الفاصل في كل حالة مسألة واقعية، ويُحسم إلى حد كبير بناءً على ما يُسجّله تقرير التسليم.

ليس كل عيب يُتيح لك إصلاحه. يجب أن يكون العمل صالحًا للاستخدام السكني العادي وأن يطابق ما تم الاتفاق عليه، ولكن الانحرافات الطفيفة التي لا تؤثر على الاستخدام أو القيمة أو السلامة نادرًا ما تبرر أكثر من الإصلاح. وعلى النقيض، توجد عيوب خطيرة : هبوط الأرض وحركة الأساسات، وعناصر تحمل الأحمال غير الفعالة، وهياكل الأسقف المعرضة للخطر، وتسرب المياه عبر تفاصيل أو أغشية تالفة، وتركيبات غير آمنة. في هذه الحالات، تُصبح فترات التوقف الطويلة وبرامج الضمان ذات أهمية بالغة.

بالنسبة للعقار نفسه، يكمن المعيار في المطابقة: تنص المادة 7:17 من القانون المدني الهولندي على أن العقار المُسلّم يجب أن يتمتع بالخصائص التي يحق للمشتري توقعها. هذا هو السبيل لحل مشاكل مثل تلوث التربة أو وجود قيود على الملكية، وليس لحل مشكلة تسرب المياه من السقف. تجدر الإشارة إلى أن قاعدة تقديم الشكوى لمدة شهرين المنصوص عليها في المادة 7:23 من القانون المدني الهولندي تنطبق على مشتريات المستهلكين من السلع المنقولة، وليس على شراء منزل؛ ففي حالة المنزل، ينص المعيار على وجوب تقديم الشكوى خلال فترة زمنية معقولة.

ما تغير في نوعية الرطب voor het bouwen

دخل قانون جودة البناء (Wkb) حيز التنفيذ في 1 يناير 2024، وهو أهم تغيير بالنسبة لمشتري المنازل الجديدة منذ سنوات. يتألف القانون من قسمين: قانون عام وقانون خاص، ولكل منهما نطاق تطبيق مختلف.

أدخل القانون العام جزئياً ضمان الجودة المستقل. بالنسبة للمباني المصنفة ضمن الفئة الأولى، والتي تشمل المنازل العائلية العادية والمباني التجارية الصغيرة، استُبدل التقييم الفني البلدي للمباني بتقييم مستقل من قبل جهة مختصة بالجودة، تتولى التحقق أثناء البناء وتصدر تقريراً عند الانتهاء. وقد أُجِّل توسيع نطاق هذا النظام ليشمل أعمال التجديد، ولم يُحدد موعدٌ لذلك؛ ومن المقرر إجراء تقييم للنظام في عام ٢٠٢٧. وحتى ذلك الحين، يستمر التجديد وفقاً للنظام البلدي السابق.

الجزء المتعلق بالقانون الخاص هو الجزء الذي يغير حقوقك، وهو ينطبق على عقود البناء بشكل عام وليس فقط على الفئة 1. أربعة تغييرات مهمة للمشتري.

• المسؤولية عن العيوب التي لم يتم اكتشافها عند التسليم. بموجب المادة 7:758 الفقرة 4 من القانون المدني الهولندي، يظل المقاول مسؤولاً بعد التسليم عن العيوب التي لم تُكتشف في ذلك الوقت، ما لم يتعذر نسب تلك العيوب إليه. وبالتالي، يقع عبء الإثبات على عاتق المقاول، وهذا الحكم إلزامي بالنسبة للمستهلك، ولا يجوز التنازل عنه بموجب العقد.
• ملف تسليم. تنص المادة 7:757أ على إلزام المقاول بتقديم ملف للعميل عند الانتهاء يوضح أن العمل يفي بالمتطلبات المتفق عليها، بما في ذلك الرسومات والحسابات والمعلومات المتعلقة بالمواد والتركيبات.
• واجب الإنذار الكتابي. تنص المادة 7:757ب على أن يقوم المقاول بالتحذير من عدم الدقة في المهمة كتابةً، وبشكل لا لبس فيه وفي الوقت المناسب، وأن يشير إلى العواقب.
• معلومات حول الأمن. تنص المادة 7:765أ على إلزام المقاول بإبلاغ العميل المستهلك كتابيًا ما إذا كان العمل مؤمنًا عليه أو مضمونًا ضد العيوب والإعسار وكيفية ذلك.

كما شددت هيئة الرقابة على البناء الهولندية (Wkb) قاعدة الاحتفاظ بالمبلغ. بموجب المادة 7:768 من القانون المدني الهولندي، يجوز للمستهلك الذي يبني منزلاً الاحتفاظ بخمسة بالمائة الأخيرة من سعر العقد في حساب ضمان لدى كاتب العدل؛ ويتعين على المقاول الآن إبلاغ المشتري كتابيًا بأن هذا المبلغ لن يُفرج عنه إلا إذا لم يعترض المشتري، ويتعين على كاتب العدل أن يسأل المشتري عن كيفية التصرف به. إن تسليم هذه النسبة البالغة خمسة بالمائة يوم التسليم يُفقدك أهم وسيلة ضغط عملية لديك، لذا تعامل مع هذا الأمر بجدية.

التسليم: اللحظة التي تحدد موقعك

التسليم، أو "oplevering" باللغة الهولندية، هو اللحظة التي يُعلن فيها المقاول جاهزية العمل ويقبله العميل. تنص المادة 7:758 من القانون المدني الهولندي على نتيجتين للقبول: انتقال مخاطر العمل إلى العميل، وإعفاء المقاول من المسؤولية عن العيوب التي كان من المفترض أن يكتشفها العميل في تلك اللحظة. منذ 1 يناير 2024، لم يعد هذا الإعفاء يشمل العيوب التي لم يتم اكتشافها، ولكن يبقى أن كل ما تراه هو من مسؤوليتك توثيقه.

تعامل مع عملية الفحص بجدية ولا تقم بها بمفردك. سيلاحظ مفتش بناء مستقل يرافقك في جولة داخل المنزل أمورًا قد لا يلاحظها المشتري لأول مرة، وتُحدد تكلفة هذا الفحص وفقًا لآليات السوق وليس القانون، لذا يُنصح بمقارنة عروض الأسعار. اختبر التمديدات، وشغّل الصنابير، وافتح جميع النوافذ والأبواب، وتحقق من التشطيبات والمستويات وفقًا للمواصفات الفنية، وصوّر كل شيء. إذا لم يكن المنزل قد اكتمل بناؤه بعد، فإن الفحص قبل إغلاق الجدران يكون أكثر فائدة من الفحص بعد ذلك.

كل نقطة تجدها تُدوّن في تقرير التسليم، وهو ما يُعرف بـ"المحضر الشفهي للتسليم"، والذي يوقعه الطرفان. يُعدّ هذا المحضر أساسًا قانونيًا لأي نزاع لاحق، إذ يُحدّد ما كان ظاهرًا للعيان، وما تم الاتفاق عليه كأعمال متبقية، وموعد إنجازها. لا تُوقّع على تقرير خالٍ من العيوب لمجرد أن المقاول وعد بتسوية الأمور وديًا، ولا تقبل تقريرًا يصف العيوب بشكل غامض. في حال كانت العيوب جسيمة لدرجة تجعل المنزل غير صالح للاستخدام، يحق لك رفض التسليم نهائيًا، ولكن هذا قرارٌ له تبعات مالية، ولا ينبغي اتخاذه دون استشارة.

بموجب العقود النموذجية المستخدمة في سوق البناء الجديد في هولندا، تُمنح فترة صيانة مدتها ثلاثة أشهر بعد التسليم. خلال هذه الفترة، يلتزم المقاول بمعالجة النقاط المذكورة في تقرير التسليم وأي عيوب أخرى تظهر. تُعد فترة الصيانة إجراءً تعاقديًا مُيسرًا، وليست فترة تقادم: فعند انتهائها، تستمر حقوقك القانونية وأي تغطية ضمان. هذه هي المرحلة التي يُثبت فيها التدقيق اللازم جدواه، حيث تُحدد الاتفاقيات بين المطور والمقاولين الجهة التي يجب عليك التواصل معها.

ما هي المدة التي يبقى فيها المقاول مسؤولاً؟

هناك ساعتان منفصلتان تعملان، والخلط بينهما هو السبب الأكثر شيوعًا لفشل المطالبة الجيدة.

أولًا، واجب تقديم الشكوى. تنص المادة 6:89 من القانون المدني الهولندي على وجوب تقديم شكوى خلال فترة معقولة بعد اكتشاف العيب أو بعد أن كان من المفترض اكتشافه. لا توجد فترة محددة بشهرين؛ فالفترة المعقولة تعتمد على طبيعة العيب، والتحقيق المطلوب، وموقف المقاول. المؤكد أن الصمت قاتل: فالمشتري الذي يتعايش مع تسرب لمدة عامين قبل الإبلاغ عنه سيواجه صعوبات، مهما كانت الحجج مقنعة.

ثانيًا، التقادم. تنص المادة 7:761 من القانون المدني الهولندي على أن أي مطالبة تتعلق بعيب في العمل المُنجز تسقط بالتقادم بعد سنتين من تاريخ اعتراض العميل. إذا حددتَ للمقاول مهلة لإصلاح العيب، فإن هذه المهلة لا تبدأ إلا عند انقضاء المهلة أو عندما يُصرّح المقاول بوضوح أنه لن يُصلح العيب. علاوة على ذلك، هناك حد أقصى: تسقط المطالبة بالتقادم بعد عشرين عامًا من تاريخ التسليم في حالة المباني، وبعد عشر سنوات من تاريخ التسليم في جميع الحالات الأخرى. يمكن إيقاف سريان مدة التقادم بموجب طلب كتابي وفقًا للمادة 3:317 من القانون المدني الهولندي، وإذا كان هناك أي شك في التاريخ، فإن إيقاف سريان مدة التقادم أمرٌ غير مكلف، بينما خسارة المطالبة أمرٌ مكلف.

لاحظ ما لا تمثله هذه الفترات. فهي ليست ضمانًا بمسؤولية المقاول عن أي شيء لمدة عشرين عامًا؛ بل هي مجرد حدود زمنية يمكن خلالها رفع دعوى قائمة. ويتوقف وجود الدعوى من الأساس على مدى قصور العمل، وما إذا كان بالإمكان إرجاع العيب إلى المقاول.

مخططات الضمان Woningborg وSWK

تُباع معظم المنازل الجديدة في هولندا مع ضمان من مؤسسة ضمان، وهي عملياً مؤسسة وونينغبورغ أو مؤسسة SWK. هذا ضمان تعاقدي يُضاف إلى القواعد القانونية، وليس بديلاً عنها، وهو ليس تلقائياً: تحقق من العقد لمعرفة ما إذا كان المنزل مسجلاً واطلب الشهادة.

يُحقق هذا النوع من البرامج هدفين. أولهما، حماية المقاول في حال إفلاسه قبل إتمام بناء المنزل، وذلك بترتيب إتمام البناء أو تعويض الخسارة. وثانيهما، تغطية عيوب المنزل بعد اكتماله. وبموجب لائحة البناء الجديدة في وونينغبورغ، يبدأ سريان ضمان الجودة بعد ثلاثة أشهر من التسليم، أي بعد انتهاء فترة الصيانة، ويستمر لمدة ست سنوات لمعظم العناصر. أما بالنسبة للعيوب الجسيمة، أي تلك التي تؤثر على سلامة الهيكل أو تجعل المسكن غير صالح للسكن، فيمتد الضمان لعشر سنوات. وينتقل الضمان إلى المالك اللاحق في حال بيع المنزل خلال هذه الفترة.

هناك نقطتان عمليتان. أولاً، للضمان إجراءات إخطار ومواعيد نهائية خاصة به، مستقلة عن المواعيد القانونية، لذا فإن تقديم شكوى بموجب هذا النظام لا يضمن لك الحق في المطالبة بالتعويض من المقاول، والعكس صحيح. ثانياً، يستثني هذا النظام الكثير من الأمور: فالتلف الناتج عن الاستخدام العادي، والأعمال التي قمت بها أنت أو طرف ثالث بنفسك، والأضرار اللاحقة، كلها عادةً ما تكون خارج نطاق التغطية. لذا، يُنصح بقراءة اللائحة الخاصة بشهادتك بدلاً من ملخص عام لها.

الإبلاغ عن عيب ومتابعة مطالبتك

ابدأ بالكتابة، وابدأ مبكرًا. صف العيب، ومتى وكيف ظهر، وأشر إلى الوصف الفني أو الرسم الذي يستند إليه، وحدد فترة زمنية محددة ومعقولة للإصلاح. تُعدّ هذه الرسالة إشعارًا بالتقصير بموجب المادة 6:82 من القانون المدني الهولندي، وهي التي تُعتبر بموجبها المقاول مُقصّرًا في حال انقضاء الفترة دون اتخاذ أي إجراء. أرسلها بالبريد المسجل أو عبر البريد الإلكتروني مع تأكيد الاستلام، واحتفظ بالملف كاملًا: الصور مع تواريخها، والمراسلات، وتقرير التسليم، وملف التسليم.

إذا اعترض المقاول على السبب، فعادةً ما يكون تقرير خبير مستقل حاسمًا، لأن معظم نزاعات البناء تدور حول السببية لا القانون. وفي حال كان من غير المرجح قبول تقرير أحد الأطراف، يسمح النظام الهولندي بالتقدم بطلب إلى المحكمة لإجراء فحص خبير مؤقت، وإذا كانت الوقائع تعتمد على ما قيل أو فُعل في الموقع، فإن استجواب الشهود الأولي يضمن الأدلة قبل بدء الإجراءات.

بمجرد حدوث التقصير، يمكنك المطالبة بالإصلاح، وإجراء العمل بنفسك، والمطالبة بالتكاليف كتعويضات بموجب المادة 6:74 من القانون المدني الهولندي، أو في الحالات الخطيرة، فسخ العقد بموجب المادة 6:265. كما يمكنك تعليق سداد الأقساط المستحقة، وهو ما يُعد في كثير من الأحيان أقوى وسيلة ضغط متاحة في مشاريع البناء الجديدة.

يعتمد تحديد الجهة المختصة بتسوية النزاع على بنود العقد. عادةً ما تُحدد عقود البناء الجديدة هيئة التحكيم في البناء (Raad van Arbitrage in bouwgeschillen)، أو لجنة الضمان (Geschillencommissie) بموجب نظام الضمان. ولا يُلزم المستهلك بهذا البند وحده، إذ تنص المادة 6:236 (ن) من القانون المدني الهولندي على منح المستهلك مهلة شهر على الأقل لاختيار المحاكم العادية. وفي حال كانت السرعة عاملاً حاسماً، كما في حالة تسرب المياه، تظل إجراءات الإغاثة المؤقتة أمام المحكمة المدنية متاحة إلى جانب أي مسار تحكيمي. للاطلاع على نظرة أشمل للخيارات المتاحة، يُرجى مراجعة نظرتنا العامة حول تسوية المنازعات في هولندا ومقارنة قانون البناء الهولندي بالمعايير الدولية.

أخطاء كلفت المشترين مطالباتهم

الأخطاء المتكررة إجرائية وليست فنية. أولها توقيع تقرير تسليم نظيف بناءً على وعد شفهي، لأنه يمنح المقاول حجة عدم وجود أي خطأ. ثانيها الإفراج عن نسبة الـ 5% المحتجزة يوم التسليم. ثالثها افتراض تطبيق قاعدة الشهرين، أو على العكس، تطبيق حماية غير مشروطة لمدة عشرين عامًا؛ بينما الموعد النهائي الحقيقي هو سنتان بعد تقديم اعتراضك.

هناك خطأان آخران يتعلقان بالإجراءات الورقية. يلجأ المشترون عادةً إلى التواصل مع المطور العقاري عندما تقع مسؤولية البناء على عاتق المقاول، أو العكس، مما يُضيع عليهم شهورًا من الوقت؛ إذ توضح وثيقة ملكية العقار (koop- en aannemingsovereenkomst) الفرق بينهما. كما يكتشف المشترون الذين يؤجرون العقار بعد التسليم مباشرةً أن وجود مستأجر يُعقّد الوصول لإجراء الإصلاحات، وأن حقوق المستأجر تُقيّد ما يُمكن فعله ومتى. إذا كان التأجير هو الخطة، فيجب الترتيب لإصلاح العيوب قبل بدء عقد الإيجار.

أخيرًا، لا تتعامل مع العقد كنصٍّ نمطيٍّ جامد. فحدود المسؤولية، والاستثناءات المتعلقة بالخسائر اللاحقة، والبنود التي تنقل مخاطر الظروف الأرضية، كلها أمور شائعة، ورغم أنه لا يجوز حرمان المستهلك من الحماية الإلزامية المنصوص عليها في المادة 7:758 الفقرة 4، إلا أن الكثير من الأمور الأخرى قابلة للتفاوض. تنطبق هنا قواعد حماية المستهلك في العقود ، ومراجعة العقود العامة من النوع الموضح في دليلنا لقانون العقود الهولندي، تمامًا كما تنطبق على الاتفاقيات التجارية ، وتُعدّ مراجعة العقد المُوجَّهة قبل التوقيع أقل تكلفة بكثير من التقاضي.

ماذا تفعل عند ظهور عيب؟

بادر بالتصرف فور ملاحظتك للمشكلة. صوّر العيب، وسجّل التاريخ، وأرسل للمقاول شكوى خطية تصف فيها المشكلة وما ترغب في إصلاحه، مع تحديد مهلة معقولة. لا تدفع أي مبلغ تأمين قبل انتهاء مدة الشكوى، ولا تدع وعدًا غير رسمي يحل محل الإقرار الخطي. إذا أنكر المقاول سبب المشكلة، فاستعن بخبير قبل أن تتلاشى الأدلة.

لا يختلف الوضع سواء اشتريتم العقار بشكل مشترك أو كنتم وافدين جدد إلى هولندا. توضح إرشاداتنا حول شراء منزل بشكل مشترك وشراء منزل في هولندا كمغترب النقاط التي غالباً ما تقع فيها المشترين، ويمكن لمحامي العقارات أن يحدد لكم خلال جلسة واحدة ما إذا كان العيب يستحق المتابعة ومن الجهة التي يجب مقاضاتها. إذا أصبحت الإجراءات القانونية حتمية، فسيتولى محامي العقارات متابعة الدعوى من لحظة إخطار المخالفة وحتى التحكيم أو المحكمة.

الأسئلة المتكررة

يتمتع مشتري المنازل المبنية حديثاً في هولندا بحماية قانونية محددة وضمانات تعاقدية عند ظهور العيوب. وتغطي الأسئلة أدناه النقاط الأكثر شيوعاً في الواقع العملي.