غالباً ما تتسبب عيوب العقارات التجارية في نزاعات بين المستأجر والمالك. ومع ذلك، لا يُعد كل خلل في العقار المؤجر عيباً بالمعنى القانوني. يُعرّف القانون العيب في المادة 7:204 من قانون البناء الألماني بأنه أي حالة أو سمة من سمات العقار، أو أي ظرف آخر لا يُعزى إلى المستأجر، والذي نتيجةً له لا يستطيع المستأجر التمتع بالعقار كما كان متوقعاً عند إبرام العقد.
هذا التعريف أوسع مما يبدو للوهلة الأولى. فهو لا يقتصر على الأضرار المادية كتسرب المياه من السقف أو تعطل نظام التدفئة المركزية، بل يشمل أيضاً الظروف الخارجية للعقار، كالضوضاء المزعجة الناتجة عن أعمال الصيانة التي يتحملها المالك. والمعيار الحاسم هو ما إذا كان الانتفاع الذي يتوقعه المستأجر بشكل معقول قد تأثر سلباً. أما التلف الطفيف الناتج عن الاستخدام العادي فلا يُعد عيباً.
من المسؤول: المالك أم المستأجر؟
القاعدة الرئيسية
تنص القاعدة الأساسية للمادة 7:206 من قانون البناء بوضوح على أن المؤجر ملزم بإصلاح العيوب بناءً على طلب المستأجر. ويسري هذا الالتزام ما لم يكن الإصلاح مستحيلاً، أو ما لم يكن من المعقول مطالبة المؤجر بتكاليفه. وبالتالي، لا يمكن للمؤجر التهرب من واجب الإصلاح بمجرد التذرع بالتكاليف.
يُستثنى من ذلك الإصلاحات البسيطة. فالإصلاحات التي يتحملها المستأجر بموجب القانون أو العرف لا يُلزم المؤجر بتنفيذها. على سبيل المثال، استبدال مقبض باب مكسور، أو إصلاح لوح حائط تالف، أو معالجة عيوب بسيطة يُتوقع من المستأجرين القيام بها بأنفسهم. ولا يكون التمييز بين "الإصلاح البسيط للمستأجر" و"الصيانة الرئيسية للمؤجر" واضحًا دائمًا، وغالبًا ما يُثير نقاشًا في الممارسة العملية.
الانحرافات التعاقدية عبر شروط ROZ
في الواقع العملي، تُبرم عقود إيجار العقارات التجارية في أغلب الأحيان بناءً على النماذج القياسية لمجلس العقارات (ROZ). وتتضمن الأحكام العامة لمجلس العقارات للعقارات التجارية انحرافات كبيرة عن القاعدة القانونية الأساسية: حيث يتم نقل العديد من التزامات الصيانة بموجب العقد من المؤجر إلى المستأجر.
وبالتالي، في نماذج ROZ، تُحمّل المستأجر تكاليف أمور مثل الصيانة الداخلية، وصيانة المنشآت، واستبدال الأجزاء المستهلكة، وأحيانًا حتى الإصلاحات الكبيرة. وهذا مسموح به من حيث المبدأ، لأن النظام 7:230a، وكذلك النظام 7:290 بموافقة المحكمة، يسمحان بالخروج عن القانون. وتُحدد الحدود بمبادئ المعقولية والإنصاف، وقواعد البنود المرهقة بشكل غير معقول.
لذلك من الضروري قراءة الأحكام العامة بعناية قبل توقيع عقد الإيجار وفهم التزامات الصيانة التي تقع على عاتقك بصفتك المستأجر.
حقوق المستأجرين في حالة وجود عيوب في المباني التجارية
المطالبة بالعلاج
الخطوة الأولى في حال وجود عيب هي إصدار إشعار بالتقصير: وهو عبارة عن مطالبة خطية للمؤجر بإصلاح العيب خلال فترة زمنية معقولة. بدون إشعار بالتقصير، لا يُعتبر المؤجر مُقصِّراً، ولا يحق لك كمستأجر المطالبة بالتعويضات القانونية. يجب أن يصف إشعار التقصير بدقة ماهية العيب، والفترة الزمنية المحددة لإصلاحه، والعواقب المترتبة على عدم إصلاحه.
تخفيض الإيجار
إذا لم يقم المؤجر بإصلاح العيب رغم إخطاره بالتخلف عن السداد، يحق للمستأجر، بموجب المادة 7:207 من قانون مدينة دبلن، الحصول على تخفيض نسبي في الإيجار عن الفترة التي استمر فيها العيب. ويُحسب هذا التخفيض وفقًا للنسبة بين الانتفاع الفعلي الذي يتمتع به المستأجر والانتفاع الذي كان سيحصل عليه لولا وجود العيب. ويحق للمستأجر المطالبة بهذا التخفيض عن طريق المحكمة المختصة.
يبدأ سريان تخفيض الإيجار من لحظة إبلاغ المالك بالعيب، وليس فقط من لحظة صدور حكم المحكمة. لذا يُنصح دائمًا بالإبلاغ عن العيوب كتابيًا وفي أسرع وقت ممكن، لتوثيق تاريخ بدء سريان التخفيض بشكل كامل.
تعويضات
إذا كان العيب ناتجًا عن خطأ من جانب المؤجر، كأن يكون قد أهمل إجراء الصيانة اللازمة مع علمه أو كان من المفترض أن يعلم باحتمالية حدوث العيب، يحق للمستأجر المطالبة بتعويض إضافي بموجب المادة 7:208 من قانون الإيجار المدني. وقد يشمل هذا التعويض خسائر تبعية، مثل انخفاض الإيرادات نتيجة العيب أو التكاليف التي تكبدها المستأجر لمواصلة أعماله.
الإصلاح الذاتي والتشغيل
إذا لم يقم المؤجر بإصلاح العيب بعد إخطاره رسميًا بالتقصير وانقضاء المدة المحددة، يحق للمستأجر مبدئيًا إجراء الإصلاح بنفسه وخصم التكاليف المعقولة من الإيجار (المادة 7:206(3) من القانون المدني الألماني). إلا أن هذا الحق يخضع لشروط.
أولاً، يجب أن يتعلق الأمر فعلاً بعيبٍ يُلزم المؤجر بإصلاحه. فمن يقوم بإصلاح عيبٍ يقع ضمن التزامات الصيانة التعاقدية عليه كمستأجر، ثم يُحمّل المستأجر التكاليف، لن يُحقق أي نتيجة. ثانياً، يجب أن يكون المستأجر قادراً على إثبات أنه منح المؤجر فرصةً لإصلاح العيب مسبقاً، وأن المؤجر لم يفعل ذلك. ثالثاً، يجب ألا تكون التكاليف المتكبدة باهظة.
قد يؤدي إجراء مقاصة مع الإيجار دون استيفاء هذه الشروط إلى اتخاذ إجراءات قانونية للمطالبة بمتأخرات الإيجار. لذا يُنصح باستشارة محامٍ قبل الشروع في إجراء المقاصة.
شروط الصيانة، وشروط الإقامة، وبنود الإبراء
تقسم الأحكام العامة لقانون الإيجارات العقارية الصيانة إلى صيانة خارجية (للمالك) وصيانة داخلية (للمستأجر)، إلا أن الحدود الدقيقة تختلف باختلاف نسخة العقد. علاوة على ذلك، تتضمن الأحكام العامة عادةً بنود إعفاء من المسؤولية: وهي بنود يستثني بموجبها المالك أو يحد من مسؤوليته عن أضرار معينة.
لا يكون الإعفاء من المسؤولية ساريًا دائمًا. فإذا نتج الضرر عن قصد أو إهمال جسيم من جانب المؤجر، أو إذا كان الإعفاء غير مقبول في الظروف الراهنة وفقًا لمعايير المعقولية والإنصاف، يجوز للمحكمة إلغاء البند. وينطبق الأمر نفسه إذا كان الإعفاء يُعد بندًا مجحفًا بشكل غير معقول بالمعنى المقصود في المادة 6:233 من قانون العقود الألماني. وينطبق هذا الأمر بسرعة على المستهلكين؛ أما بالنسبة للمستأجرين التجاريين، فالأمر أكثر تعقيدًا، ولكن حتى في هذه الحالة توجد حدود.
راجع عقد الإيجار قبل التوقيع على بنود تقسيم النفقة والإعفاء من المسؤولية، خاصةً في العقارات الكبيرة أو ذات الإيجارات المرتفعة. عادةً ما تكون تكلفة الاستشارة القانونية محدودة مقارنةً بالمخاطر المالية التي قد تتحملها عند توقيع عقد دون معرفة بنوده العامة.
مراجعة الإيجار بمرور الوقت
بالنسبة للمساحات التجارية المنصوص عليها في المادة 7:290، يتيح القانون أيضًا إمكانية مراجعة الإيجار. فبعد انتهاء مدة الإيجار المتفق عليها، أو بعد خمس سنوات في حالة العقود طويلة الأمد، يحق لأي من الطرفين أن يطلب من المحكمة المختصة تعديل الإيجار ليتوافق مع متوسط إيجارات المساحات التجارية المماثلة في المنطقة خلال السنوات الخمس الماضية (المادة 7:303 من القانون المدني الألماني). ويتطلب ذلك رأيًا من خبير مختص، حيث تعين المحكمة خبيرًا أو أكثر لتحديد الإيجار المناسب وفقًا لأسعار السوق.
هذا الإجراء متاح لكل من المؤجر الذي يرى أن الإيجار منخفض للغاية، والمستأجر الذي يعتقد أنه يدفع مبلغًا زائدًا. ويكون القرار ملزمًا ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. أما بالنسبة للمساحات التجارية المصنفة 7:230a، فلا يوجد هذا الحق القانوني في مراجعة الإيجار. ولا يمكن تعديل الإيجار فيها إلا من خلال بند تعاقدي، عادةً عبر بند ربط الإيجار بمؤشر التضخم.
تُكمل مراجعة الإيجار دائرة الديناميكيات القانونية المحيطة بالمباني التجارية: فليس الوصول إلى المباني وإنهاء العقد فحسب، بل السعر الذي تدفعه أيضًا، يتم تحديده بشكل مشترك من خلال النظام المعمول به.
المزيد من هذه السلسلة حول قانون الإيجار التجاري
هذا المقال جزء من سلسلة مكونة من ثلاثة أجزاء حول قانون الإيجار التجاري. اقرأ الأجزاء الأخرى أيضًا:
- الجزء الأول: 7:290 أو 7:230أ DCC؟ ما هو نظام الإيجار الذي ينطبق على مقر عملك التجاري؟
- الجزء الثاني: إنهاء عقد إيجار تجاري: فترات الإشعار، والأسباب، والمخاطر
اقرأ أيضًا: 7:290 أم 7:230a DCC؟ ما هو نظام الإيجار الذي ينطبق على مقر عملك التجاري؟ و إنهاء عقد إيجار تجاري: فترات الإشعار، والأسباب، والمخاطر.
خاتمة
تُعدّ العيوب في المباني التجارية مشكلة متكررة ومكلفة أحيانًا. سواءً أكان الأمر يتعلق بتسرب في السقف، أو خلل في نظام التدفئة، أو تأخر في الصيانة يعيق سير العمل، فلديك كمستأجر حقوق محددة، ولكن عليك المطالبة بها بفعالية واتباع الإجراءات الصحيحة. احرص دائمًا على الإبلاغ عن العيوب كتابيًا، وإصدار إشعار بالتقصير، وتوثيق كل شيء.
بصفتك مالك عقار، يُنصح بوضع خطة صيانة واضحة وعدم السماح باستمرار العيوب. فقد تتراكم المسؤولية عن الخسائر اللاحقة بسرعة لتصل إلى مبالغ طائلة.
Law & More نقدم الاستشارات لكل من المستأجرين وملاك العقارات التجارية بشأن العيوب، وتقسيم أعمال الصيانة، ومراجعة الإيجار، والمسائل ذات الصلة. تواصلوا معنا لإجراء محادثة مجانية.
الأسئلة المتكررة
هل يحق لي الحصول على تخفيض في الإيجار بسبب وجود عيب في محل تجاري؟
نعم. إذا وُجد عيبٌ بالمعنى المقصود في المادة 7:204 من قانون مدينة دوق وول، ولم يُصلحه المؤجر في الوقت المناسب بعد إخطاره بالتقصير، فيمكنك المطالبة بتخفيضٍ نسبيٍّ في الإيجار بموجب المادة 7:207 من القانون نفسه. ويسري هذا التخفيض من لحظة تقديم التقرير الخطي عن العيب.
ما هي الإصلاحات البسيطة التي تقع على عاتقي بصفتي مستأجراً؟
الإصلاحات البسيطة هي تلك التي يتحمل المستأجر تكلفتها بحكم القانون أو العرف، مثل استبدال المفاتيح الكهربائية المكسورة، وسد الفجوات الصغيرة في الوصلات، أو إصلاح الأجزاء التي تتلف نتيجة الاستخدام اليومي. أما حدود الصيانة الرئيسية، التي تقع على عاتق المؤجر، فقد تكون غير واضحة عمليًا، ويتم توضيحها أحيانًا بشكل أكبر في بنود اتفاقية الإيجار.
هل يُمكنني إصلاح العيب بنفسي وخصم التكاليف من الإيجار؟
هذا ممكن، ولكن بشرط استيفاء الشروط القانونية: إرسال إشعار بالتخلف عن السداد، وانتظار انتهاء المهلة المحددة، ووجود عيب يستوجب على المؤجر إصلاحه، وأن تكون التكاليف معقولة. قد يؤدي إجراء المقاصة دون استيفاء هذه الشروط إلى رفع دعوى قضائية للمطالبة بمتأخرات الإيجار.
هل يحق لي كمستأجر مراجعة الإيجار؟
بالنسبة للمساحات التجارية المصنفة وفقًا للمادة 7:290، يمكنك، بعد انتهاء مدة الإيجار المتفق عليها أو بعد خمس سنوات، أن تطلب من المحكمة المختصة تعديل الإيجار ليتوافق مع إيجارات المساحات المماثلة في المنطقة (المادة 7:303 من القانون المدني الألماني). أما بالنسبة للمساحات التجارية المصنفة وفقًا للمادة 7:230أ، فلا ينطبق هذا الحق القانوني.
