كيف أثرت أزمة كورونا على إيجارات المساحات التجارية؟
يشهد العالم بأسره حاليًا أزمة على نطاق لا يمكن تصوره. وهذا يعني أن على الحكومات أيضًا اتخاذ إجراءات استثنائية. يمكن أن يكون الضرر الذي تسبب به هذا الوضع وسيستمر في إحداثه هائلاً. والحقيقة هي أنه لا يوجد أحد في وضع يسمح له حاليًا بتقييم حجم الأزمة ، ولا إلى متى ستستمر. بغض النظر عن الوضع ، لا تزال عقود إيجار المباني التجارية سارية. هذا يثير العديد من الأسئلة. نود في هذه المقالة الإجابة عن بعض الأسئلة التي قد تطرأ مع المستأجرين أو أصحاب العقارات في أماكن العمل.
دفع الإيجار
هل لا يزال عليك دفع الإيجار؟ الجواب على هذا السؤال يعتمد على ظروف القضية. على أي حال ، يجب تمييز حالتين. أولاً ، المباني التجارية التي قد لا يتم استخدامها لأغراض تجارية ، مثل المطاعم والمقاهي. ثانيًا ، هناك متاجر قد تظل مفتوحة ، ولكنها تختار إغلاق أبوابها بأنفسهم.
المستأجر ملزم بدفع الإيجار بناء على عقد الإيجار، وإذا لم يحدث ذلك، فهذا يعد خرقًا للعقد. والآن يطرح السؤال، هل يمكن أن تكون هناك قوة قاهرة؟ ربما توجد اتفاقيات في عقد الإيجار حول الظروف التي يمكن أن تنطبق فيها القوة القاهرة. إذا لم يكن الأمر كذلك، فإن القانون ينطبق القانون على القوة القاهرة إذا لم يكن من الممكن تحميل المستأجر المسؤولية عن عدم الالتزام، بمعنى آخر ليس من خطأ المستأجر عدم قدرته على دفع الإيجار.
من غير الواضح ما إذا كان الفشل في الوفاء بالالتزامات بسبب فيروس كورونا يؤدي إلى قوة قاهرة. نظرًا لعدم وجود سابقة لذلك، فمن الصعب الحكم على النتيجة في هذه الحالة. ومع ذلك، فإن ما يلعب دورًا هو عقد ROZ (مجلس العقارات) المستخدم بشكل متكرر في هذا النوع من علاقة الإيجار. في هذا العقد، يتم استبعاد المطالبة بخفض الإيجار كمعيار. والسؤال هو ما إذا كان المالك قادرًا بشكل معقول على الحفاظ على وجهة النظر هذه في الوضع الحالي.
إذا اختار المستأجر إغلاق متجره ، فسيختلف الوضع. ومع ذلك ، لا يوجد حاليًا أي التزام للقيام بذلك ، والحقيقة هي أن هناك عددًا أقل من الزوار وبالتالي أقل ربحًا. السؤال هو ما إذا كان الظرف يجب أن يكون بالكامل على حساب المستأجر. لا يمكن إعطاء إجابة واضحة على هذا السؤال لأن كل موقف مختلف. يجب أن يتم تقييم ذلك على أساس كل حالة على حدة.
ظروف غير متوقعة
يمكن لكل من المستأجر والمالك التذرع بظروف غير متوقعة. بشكل عام، تقع مسؤولية الأزمة الاقتصادية على عاتق صاحب المشروع، على الرغم من أن هذا قد يختلف في معظم الحالات بسبب أزمة كورونا. يمكن أيضًا أخذ التدابير التي تنفذها الحكومة في الاعتبار. تتيح المطالبة القائمة على ظروف غير متوقعة الفرصة لتعديل عقد الإيجار أو إلغائه من قبل المحكمة.
وهذا ممكن في حالة عدم إمكانية إلزام المستأجر بمواصلة الاتفاقية بشكل معقول. ووفقًا للتاريخ البرلماني، يتعين على القاضي أن يتصرف بضبط النفس فيما يتعلق بهذه المسألة. ونحن الآن أيضًا في وضع حيث المحاكم مغلقة أيضًا: وبالتالي لن يكون من السهل الحصول على حكم سريع.
نقص في الممتلكات المؤجرة
يجوز للمستأجر أن يطالب بتخفيض الإيجار أو التعويض في حالة وجود عيب، ويؤدي العيب في حالة العقار أو أي عيب آخر إلى عدم التمتع بالإيجار الذي كان يحق للمستأجر الحصول عليه في بداية عقد الإيجار، على سبيل المثال، قد يكون العيب: عيوب البناء، تسرب السقف، العفن وعدم القدرة على الحصول على تصريح استغلال بسبب عدم وجود مخرج طوارئ.
لا تتعجل المحاكم عمومًا في الحكم بوجود ظرف يجب أن يكون على حساب المالك. وفي كل الأحوال، فإن ضعف الأعمال بسبب غياب الجمهور ليس ظرفًا يجب تحميله للمالك. وهذا جزء من المخاطر التجارية. كما يلعب دورًا أيضًا في أنه في كثير من الحالات لا يزال من الممكن استخدام العقار المستأجر. لذلك، فإن المزيد من المطاعم، تقوم بتوصيل وجباتها أو استلامها كبديل.
واجب الاستغلال
تتضمن معظم عقود إيجار المباني التجارية التزامًا تشغيليًا. هذا يعني أنه يجب على المستأجر استخدام المباني التجارية المستأجرة. في ظروف خاصة ، قد ينشأ الالتزام بالاستغلال من القانون ، ولكن هذا ليس هو الحال دائمًا. يستفيد جميع ملاك المباني التجارية والمكاتب تقريبًا من نماذج ROZ. تنص الأحكام العامة المرتبطة بنماذج ROZ على أن المستأجر سيستخدم المساحة المستأجرة "بشكل فعال وكامل وصحيح وشخصي". هذا يعني أن المستأجر يخضع لالتزام تشغيلي.
حتى الآن، لا يوجد أي إجراء حكومي عام في هولندا يأمر بإغلاق مركز تسوق أو مساحة مكتبية. ومع ذلك، أعلنت الحكومة أن جميع المدارس ومؤسسات الأكل والشرب والنوادي الرياضية واللياقة البدنية والساونا والنوادي الجنسية والمقاهي يجب أن تظل مغلقة على مستوى البلاد حتى إشعار آخر. إذا كان المستأجر ملزمًا بأمر من الحكومة بإغلاق العقار المستأجر، فلن يكون المستأجر مسؤولاً عن ذلك.
هذا ظرف لا يجوز تحميل المستأجر المسؤولية عنه في ظل الوضع الوطني الحالي. وبموجب الأحكام العامة، يلتزم المستأجر أيضًا باتباع تعليمات الحكومة. وبصفته صاحب عمل، فهو ملزم أيضًا بضمان بيئة عمل آمنة. وينبع هذا الالتزام من عدم تعريض الموظفين لخطر الإصابة بفيروس كورونا. وفي ظل هذه الظروف، لا يمكن للمالك إجبار المستأجر على العمل.
نظرًا للرعاية الصحية للموظفين و / أو العملاء ، نرى أن المستأجرين أنفسهم يختارون أيضًا إغلاق الممتلكات المستأجرة بشكل طوعي ، حتى لو لم يتم إصدار تعليمات لهم بذلك من قبل الحكومة. في ظل الظروف الحالية ، نعتقد أن الملاك لن يتمكنوا من تقديم مطالبة للوفاء بالالتزام أو دفع الغرامات أو التعويض عن الأضرار. استنادًا إلى العقلانية والإنصاف ، بالإضافة إلى الالتزام بالحد من الأضرار من جانب المستأجر قدر الإمكان ، نجد صعوبة في تصور اعتراض مالك العقار على الإغلاق (المؤقت).
استخدام مختلف للعقار المستأجر
يتم إغلاق مؤسسات الأغذية والمشروبات في الوقت الحالي. ومع ذلك ، لا يزال يُسمح بالتقاط الطعام وتوصيله. ومع ذلك ، توفر اتفاقية الإيجار في معظم الأحيان سياسة غرض صارمة ؛ ما الذي يجعل الالتقاط مختلفًا عن المطعم. ونتيجة لذلك ، يجوز للمستأجر أن يتعارض مع عقد الإيجار - وربما - غرامات مصادرة.
في الوضع الحالي ، على كل فرد واجب الحد من الضرر قدر الإمكان. بالانتقال إلى وظيفة التوصيل / التوصيل ، يلتزم المستأجر. في ظل هذه الظروف ، من الصعب في جميع المعقولية الدفاع عن وجهة النظر القائلة بأن هذا يتعارض مع الغرض التعاقدي. في الواقع ، من المرجح أن يكون للمالك مطالبة على المستأجر إذا لم يقم المستأجر بكل ما في وسعه للحفاظ على أعماله التجارية لتكون قادرة على دفع الإيجار.
خاتمة
وبعبارة أخرى ، فإن الجميع ملزمون بالحد من أضرارهم قدر الإمكان. أعلنت الحكومة بالفعل عن تدابير بعيدة المدى لمساعدة رجال الأعمال وتقليل ضغوطهم المالية. من المستحسن استخدام إمكانيات هذه التدابير. إذا رفض المستأجر القيام بذلك ، فقد يكون من الصعب تمرير الخسائر إلى المالك. ينطبق هذا أيضًا على العكس. في غضون ذلك ، دعا السياسيون الملاك إلى تعديل الإيجار خلال الفترة المقبلة ، بحيث يتم تقاسم المخاطر.
على الرغم من أن المستأجر والمالك تربطهما علاقة تعاقدية ومبدأ "الصفقة هي الصفقة"، فإننا نوصي بالتحدث مع بعضنا البعض والنظر في الاحتمالات. قد يتمكن المستأجر والمالك من الالتقاء ببعضهما البعض في هذه الأوقات الاستثنائية. وبينما لا يوجد لدى المستأجر دخل بسبب الإغلاق، تستمر نفقات المالك أيضًا. ومن مصلحة الجميع أن ينجو كلا الشركتين ويتغلبا على هذه الأزمة.
بهذه الطريقة، يمكن للمستأجر والمالك الاتفاق على دفع الإيجار مؤقتًا جزئيًا وتعويض النقص عند إعادة فتح المبنى التجاري. يتعين علينا مساعدة بعضنا البعض حيثما أمكن، بالإضافة إلى أن الملاك لا يستفيدون من إفلاس المستأجرين. بعد كل شيء، ليس من السهل العثور على مستأجر جديد في هذه الأوقات. أيا كان اختيارك، فلا تتخذ قرارات متسرعة ودعنا ننصحك بالاحتمالات.
الإتصال
لأن الوضع الحالي لا يمكن التنبؤ به ، يمكننا أن نتخيل أن هذا يمكن أن يثير العديد من الأسئلة لك. نحن نراقب التطورات عن كثب ويسعدنا إبقائك على علم بآخر التطورات. إذا كان لديك أي أسئلة حول هذه المقالة ، من فضلك لا تتردد في الاتصال بمحامي Law & More.
