شراء منزل معًا في هولندا يعني ضرورة الإجابة على ثلاثة أسئلة قانونية منفصلة في آن واحد: من يملك أي حصة، ومن يتحمل أقساط الرهن العقاري، وماذا يحدث في حال مغادرة أحدكما أو وفاته. تُحدد حصة الملكية في عقد نقل الملكية الموثق والمسجل لدى دائرة الأراضي (Kadaster). المسؤولية تجاه البنك تضامنية وتكافلية بغض النظر عما اتفقتما عليه. ولا يرث الشريكان غير المتزوجين شيئًا من بعضهما البعض دون وصية. يُحسم كل بند من البنود الثلاثة بوثيقة مختلفة، والتأكد من تطابقها هو جوهر العملية.
لا تتعلق معظم النزاعات بين الشركاء في الملكية المشتركة بالعقار نفسه، بل تتعلق بدفعة مقدمة دفعها أحدهما ولا يستطيع الآخر سدادها، أو هبة من أحد الوالدين لم تُوثق، أو رهن عقاري يظل الشريك المغادر مسؤولاً عنه لمدة عامين بعد انتقاله. ويمكن تجنب كل هذه النزاعات بإعداد الوثائق اللازمة قبل إتمام عملية البيع. توضح هذه المقالة ما ينص عليه القانون الهولندي فعلياً، وفقاً لتسلسل صدور الأحكام.
ما معنى الملكية المشتركة بموجب القانون الهولندي
عندما يشتري شخصان أو أكثر عقارًا معًا، فإنهم يمتلكونه في إطار ملكية مشتركة بسيطة (eenvoudige gemeenschap) بموجب الكتاب الثالث من القانون المدني. يمتلك كل مالك حصة غير مجزأة؛ فلا أحد يمتلك غرفة معينة. وتكون الحصص كما هو منصوص عليه في عقد البيع، ويُفترض تساويها فقط إذا لم ينص العقد على خلاف ذلك. تنتقل الملكية عند توثيق العقد لدى كاتب العدل وتسجيله في السجلات العامة، وليس عند توقيع اتفاقية الشراء.
يترتب على هذا الهيكل نتيجتان. الأولى هي أنه لا يمكن إجبار أي شريك على البقاء في الملكية المشتركة: إذ يحق لكل منكما المطالبة بالتقسيم في أي وقت، وإذا لم تتفقا، تفصل المحكمة في كيفية تقسيم العقار، وهو ما يعني عمليًا البيع أو تخصيص حصة لأحدكما مقابل دفع مبلغ معين. ويمكن لاتفاقية الملكية المشتركة تعليق هذا الحق لفترة محددة، ولكن ليس إلى أجل غير مسمى.
ثانيًا، تتطلب القرارات المتعلقة بالعقار موافقة جميع الشركاء. يمكن لأي منكما القيام بأعمال الصيانة الدورية، لكن بيع العقار أو رهنه أو إجراء أي تعديلات جوهرية عليه يتطلب موافقة جميع الشركاء. يمكن إجبار الشريك الرافض للتعاون في عملية البيع عن طريق المحكمة، لكن ذلك يستغرق شهورًا، ولذا فإن وجود آلية خروج متفق عليها أفضل بكثير من أي جدال حول من هو غير منطقي.
لا يعتمد أي من هذا على طبيعة علاقتكما. فالملكية المشتركة بين الأصدقاء أو الأشقاء أو بين الوالدين والطفل تعمل بنفس الطريقة تماماً كما هو الحال بين الشريكين، والوثائق الموضحة أدناه ضرورية بنفس القدر.
الزواج أو الشراكة المسجلة أو اتفاقية التعايش
يُحدد إطار علاقتكما مصير الممتلكات تلقائيًا، وما يتطلبه الأمر من ترتيبات يدوية. لا يوجد في القانون الهولندي ما يُسمى بالشراكة غير الرسمية التي تكتسب حقوقًا بمرور الوقت: فالمعيشة معًا لمدة عشر سنوات لا تُنشئ أي حقوق ملكية أو حقوق إرث على الإطلاق.
بالنسبة للزيجات والشراكات المسجلة التي أُبرمت اعتبارًا من 1 يناير 2018، فإن النظام الافتراضي هو نظام الملكية المشتركة المحدودة. تبقى الأصول والديون التي كانت مملوكة لكل منكما سابقًا شخصية، وكذلك الهدايا والميراث الذي تم الحصول عليه خلال فترة الزواج؛ أما ما يتم بناؤه معًا فيصبح مشتركًا. وبالتالي، فإن المنزل الذي تم شراؤه أثناء الزواج باسميكما معًا يُعتبر ملكية مشتركة، بينما المنزل الذي كان يملكه أحدكما مسبقًا لا يُعتبر كذلك، وكذلك الديون المرتبطة به. تشرح مقالتنا حول نظام الملكية المشتركة المحدودة كيفية تحديد حدود الملكية المشتركة، وكيف يمكن لاتفاقيات ما قبل الزواج أن تُغير هذه الحدود.
يحتاج الأزواج غير المتزوجين إلى اتفاقية تعايش موثقة (samenlevingscontract) لتحقيق أي شيء مماثل. يمكن لهذه الاتفاقية تسجيل حصص الملكية، وتوزيع تكاليف التشغيل، وتحديد ما يحدث عند الانفصال، وتضمين بند لفظي (verblijvingsbeding) يمنح الشريك الباقي على قيد الحياة حصة الشريك المتوفى في الممتلكات. لكنها لا تُنشئ حقوقًا في الميراث في أي شيء آخر، أو حقًا في نفقة الشريك، أو استحقاقًا لحصة في معاش الآخر. تُوضح الفروقات في مقارنتنا بين اتفاقية التعايش والزواج.
هناك نقطةٌ تُوقع الأزواج في مأزق. ففي حال كان العقار هو منزل العائلة، يشترط القانون المدني موافقة الزوج الآخر على مجموعة من المعاملات المتعلقة به، بما في ذلك منح الرهن العقاري عليه، وفي معظم الحالات، بيعه. ويسري هذا الشرط حتى لو كان أحد الزوجين فقط هو المالك المسجل.
المساهمات غير المتكافئة: الصك، والهبة، واتفاقية التبرع
أكثر أسباب النزاع شيوعًا هو الأموال التي دخلت وخرجت بشكل غير متساوٍ. فإذا ساهم أحدكم بمدخرات أو تلقى هبة من أحد الوالدين، وسُجّل في عقد الملكية تقسيمٌ مناصفةً دون اتفاق لاحق، فإن نصف تلك المساهمة يُعتبر، قانونًا، مُتنازلًا عنه. ثلاثة صكوك قانونية تمنع ذلك، ويجب أن تكون متسقة فيما بينها.
أولًا، سند الملكية نفسه. لا يشترط أن تكون حصص الملكية متساوية، وتحديدها بما يعكس المساهمات هو الحل الأمثل عندما يكون الفرق دائمًا وكبيرًا. لكنه ليس دائمًا الحل الأمثل، لأن هذه الحصص ستؤثر أيضًا على نمو القيمة المستقبلية، وهو ما قد لا يكون ما ترغب فيه.
أما الثاني فهو اتفاقية المسؤولية الداخلية (draagplichtovereenkomst). تُحدد هذه الاتفاقية من يتحمل أي جزء من دين الرهن العقاري وتكاليف التشغيل، وما يُسدد لمن قبل تقسيم رأس المال المتبقي. هذه هي الأداة التي تُمكّنك من امتلاك العقار بالتساوي مع ضمان عودة مبلغ الوديعة البالغ مئة ألف يورو إلى من دفعه. لا تؤثر هذه الاتفاقية على البنك، وهذا هو الهدف تحديدًا: فهي تُسوّي الوضع الداخلي، ويحتفظ البنك بحقوقه.
أما الأمر الثالث فيتعلق بأموال العائلة. تُعتبر مساهمة الوالدين إما هبة أو قرضًا، ويجب توثيق الفرق بينهما في حينه، لا إعادة حسابه لاحقًا. يتطلب القرض شروطًا مكتوبة: المبلغ، والفائدة، وطريقة السداد، وترتيبه عند البيع. يمكن إخضاع الهبة لبند استثناء (uitsluitingsclausule)، مما يبقيها خارج نطاق الملكية المشتركة وخارج نطاق القسمة عند الطلاق. بدون هذا البند، قد تُصبح الهبة المقدمة لأحد الزوجين أثناء الزواج المشترك مُشتركة. يُعد تحديد ما إذا كان هيكل معين مُفيدًا لضريبة الهبة مسألةً تُطرح على مستشار ضريبي؛ فنحن نتعامل مع الجانب القانوني المدني ونُنسق مع مستشاركم.
مهما كان اختيارك، احرص على تطابق المستندات. فوجود سند ملكية ينص على تقسيم الملكية بالتساوي، واتفاقية مسؤولية تنص على تقسيمها بالتساوي، واتفاقية قرض لا تتضمن أي بند يتعلق بأولوية البيع، كلها عوامل تُنذر بنزاع وشيك.
الرهن العقاري: المسؤولية المشتركة وما تبقى منها
عندما يوقع كلاكما على عقد الرهن العقاري، يكون كل منكما مسؤولاً عن الدين كاملاً، وليس عن نصفه. يحق للمقرض مطالبة أي منكما بالمبلغ كاملاً، ولا يكترث بما اتفقتما عليه. يحق للمقترض المشترك الذي يدفع أكثر من حصته الرجوع على الآخر، ولكن قيمة هذا الحق تعتمد على ما يستطيع الآخر دفعه فعلياً.
إنّ العواقب العملية التي يستهين بها الناس هي ما يحدث عند الانفصال. فالانتقال من المنزل لا يُنهي المسؤولية، وكذلك الأمر بالنسبة لتسوية الطلاق، أو أمر المحكمة، أو أي اتفاقية موقعة بين الطرفين. المُقرض وحده هو من يملك صلاحية إعفاء المُقترض، وعادةً ما يفعل ذلك فقط إذا كان بإمكان المالك المتبقي سداد القرض بمفرده، وهو ما يعني عادةً إعادة تقييم القدرة على السداد، وفي كثير من الأحيان الحصول على قرض عقاري جديد. إلى حين منح هذا الإعفاء، يبقى الشريك المُغادر مسؤولاً، ويستمر الدين في الظهور في السجل الائتماني الوطني، مما يُحدّ من قدرته على الشراء في مكان آخر.
لهذا السبب، يجب تحديد تاريخ لبند الخروج. يحدد البند العملي كيفية تقييم العقار، ويمنح أحد الشريكين فترة زمنية محددة للحصول على موافقة المُقرض وإتمام عملية شراء حصته، ويحدد من يسكن في العقار ومن يدفع أقساط الرهن العقاري، ومساهمات جمعية الملاك، والتأمين خلال هذه الفترة، وينص على طرح العقار في السوق إذا انقضت المهلة. بدون تحديد تاريخ نهائي، يمكن للشريك الذي لا يستطيع إعادة تمويل العقار ولكنه يرفض البيع أن يُبقي الشريك الآخر رهينة إلى أجل غير مسمى.
منتجات الرهن العقاري، وخصم الفائدة، والضمان الوطني للرهن العقاري، كلها أمور من اختصاص مستشار الرهن العقاري وليس المحامي، أما المعاملة الضريبية للفائدة، أو أي عملية بيع سابقة، أو أي ملكية سابقة للمنزل، فهي من اختصاص مستشار الضرائب. دورنا هو التأكد من أن سند الملكية، واتفاقية المسؤولية، وبند الانسحاب، تعكس ما تتوقعه منها.
ماذا سيحدث إذا مات أحدكم؟
هنا تكمن أكبر المخاطر التي تواجه الأزواج غير المتزوجين. فبموجب قانون الميراث الهولندي، يرث الزوج أو الشريك المسجل وفقًا للتقسيم القانوني؛ أما الشريك المتعايش فلا يرث شيئًا على الإطلاق ما لم تكن هناك وصية. إذا توفي شريكك دون وصية، ينتقل نصيبه في المنزل إلى أقاربه من الدرجة الأولى، وقد تجد نفسك مالكًا مشتركًا لمنزلك مع والدي شريكك المتوفى أو إخوته.
يُحلّ هذا الأمر بوثيقتين. تنصّ اتفاقية المعاشرة على أن حصة الشريك المتوفى في الأصول المشتركة، بما في ذلك المنزل، تنتقل إلى الشريك الباقي على قيد الحياة، عادةً مقابل التزام بتحمّل الديون المقابلة. أما الوصية فتُعنى بكل ما لا تشمله اتفاقية المعاشرة. في حال وجود أطفال من علاقة سابقة، يجب مراعاة الحصة الشرعية؛ تشرح مقالتنا حول قانون الميراث الهولندي كيفية عمل التقسيم القانوني والحصة الشرعية.
بصرف النظر عن مسألة الورثة، هناك مسألة القدرة على السداد. يبقى الوريث الباقي مسؤولاً عن سداد كامل قيمة الرهن العقاري، ويتعين على شخص واحد تحمل قرض تم تقييمه على أساس شخصين. يُعدّ التأمين على الحياة المؤقت، المُصمّم وفقًا لقيمة الدين القائم، مع تحديد المستفيد بما يتوافق مع باقي بنود العقد، الحل الأمثل. يُنصح بمراجعة بيانات المستفيد كلما طرأت تغييرات على العلاقة أو الملكية؛ فإهمال بند المستفيد القديم يُعدّ خطأً شائعًا ومكلفًا.
تعتمد معاملة ضريبة الميراث لتركة الشريك على معايير رسمية تختلف باختلاف الأزواج والشركاء المسجلين والمتعايشين، وعلى مضمون أي اتفاقية تعايش. هذا الأمر من اختصاص مستشار ضريبي أو كاتب عدل؛ أما المهم قانونيًا فهو وجود الترتيبات المدنية من الأساس.
فحص العقار نفسه
لا تُصلح وثائق الملكية المشتركة عيوب الشراء. فبموجب القانون الهولندي، يجب أن يتطابق العقار مع ما يحق للمشتري توقعه بموجب الاتفاقية، ويقع على عاتق البائع واجب الإفصاح عن العيوب التي يعلم بها والتي تؤثر على الاستخدام الطبيعي. وبدوره، يقع على عاتق المشتري واجب التحقق من هذه العيوب. تنقل اتفاقيات الشراء القياسية جزءًا كبيرًا من المخاطر إلى المشتري من خلال بند يتعلق بالعمر أو بند ينص على أن البائع لم يسكن في العقار قط، وتكون هذه البنود فعّالة عمومًا.
يُعدّ التوقيت عاملاً حاسماً في حال حدوث أي خلل. ففترة الشكوى المحددة بشهرين، والتي يعرفها المستهلكون عند شراء السلع، لا تنطبق على شراء المنازل: ففي حالة العقارات، يجب على المشتري تقديم شكوى خلال فترة زمنية معقولة (bekwame tijd) من اكتشاف العيب، وهو ما يعني عملياً تقديم الشكوى فوراً، كتابياً، مع إتاحة الفرصة للبائع لمعاينة العقار. إن الانتظار حتى إتمام الإصلاح ودفع الفاتورة يُعدّ طريقةً مضمونةً لخسارة دعوى سليمة. توضح مقالتنا حول مهلة العيوب الخفية كيفية تطبيق المحاكم لهذه المهلة، بينما يتناول دليلنا حول شراء منزل به عيوب خفية جوهر الدعوى.
عند شراء شقة، فأنتَ تُصبح عضوًا في جمعية الملاك. اطلب محاضر الاجتماعات العامة الثلاثة الأخيرة، والحسابات السنوية، ومستوى صندوق الاحتياطي، وخطة الصيانة طويلة الأجل، وأي متأخرات، واستفسر عما إذا كانت أعمال الصيانة الرئيسية قد تمّت الموافقة عليها ولكن لم تُصدر فواتيرها بعد. قد يُفرض عليك قرارٌ اتُخذ قبل الشراء لاحقًا. تُوضّح مقالتنا حول حقوق والتزامات جمعية الملاك ما يُمكن للجمعية أن تطلبه منك وما لا يُمكنها.
في حال كانت الأرض مؤجرة بموجب عقد إيجار أرضي، يُرجى قراءة شروط الإيجار جيدًا قبل توقيع العقد. فإيجار الأرض، وآلية وتوقيت مراجعته، والاستخدام المسموح به، وأي خيار شراء لاحق، كلها عوامل تؤثر على التكلفة الشهرية وقابلية بيع العقار، كما أن المقرضين يأخذون في الاعتبار الشروط غير المواتية. راجع شرحنا لمصطلح "erfpacht" للمشترين، وننصح باستشارة محامٍ متخصص في العقارات قبل التوقيع.
عملية الشراء والمواعيد النهائية المهمة
تبدأ عملية شراء العقارات في هولندا بقبول العرض، ثم توقيع اتفاقية شراء مكتوبة، وصولاً إلى توثيق عقد نقل الملكية لدى كاتب العدل. بالنسبة للمشتري من الأفراد الراغبين في شراء منزل، يجب أن تكون الاتفاقية مكتوبة لتكون ملزمة، ويحق للمشتري التراجع عن الشراء خلال فترة قانونية مدتها ثلاثة أيام من تاريخ استلام الاتفاقية الموقعة، دون إبداء أسباب أو تكبد أي تكاليف. لا يجوز التنازل عن هذه الفترة، ويتم احتسابها بالأيام التقويمية مع مراعاة أن يكون يومان منها على الأقل يومي عمل.
إضافةً إلى ذلك، تأتي حمايتك من الشروط التي تتفاوض عليها في الاتفاقية. أهم ثلاثة شروط هي شرط التمويل، وشرط يغطي نتائج الفحص الإنشائي، وشرط يغطي ضمان الرهن العقاري الوطني (إن وجد). يتطلب كل شرط نطاقًا وموعدًا نهائيًا وبيانًا بالأدلة المطلوبة لتفعيله. تسقط هذه الشروط تلقائيًا في تاريخها المحدد: فالمشتري الذي لا يُفعّل شرط التمويل في الوقت المناسب يكون مُلزمًا بالشراء، ويتعرض، بموجب نموذج الاتفاقية القياسي، لغرامة. في حال تعثر عملية الشراء، توضح مقالتنا حول الانسحاب من شراء عقار في هولندا الخيارات المتاحة.
يشترط الاتفاق النموذجي أيضاً على المشتري تقديم دفعة مقدمة أو ضمان بنكي، عادةً ما يكون عشرة بالمائة من سعر الشراء، خلال فترة محددة. يجب على كلا المشتريين معرفة من يمول الصفقة ومن أي حساب، لأن هذه الدفعة تُعدّ بحد ذاتها مساهمة يجب تسجيلها.
يتم إتمام عملية البيع لدى كاتب العدل المختص بالقانون المدني، الذي يُعدّ ويُنفّذ سند نقل الملكية وسند الرهن العقاري، ويتحقق من السجلات العامة للتأكد من عدم وجود أي رسوم أو حجوزات قائمة، ويُسدد ثمن الشراء من خلال حسابه الخاص بالعملاء، ويُسجل السندين. كاتب العدل محايد ويعمل لصالح كلا الطرفين، مما يعني أنه ليس مستشارًا لكما بشأن جدوى الصفقة أو كيفية توزيع الملكية بينكما. يشرح دليلنا الخاص بكاتب العدل الهولندي والنقل القانوني للعقار تقسيم الأدوار، وتتناول مقالتنا حول ضريبة نقل الملكية وتكاليف المشتري ما يجب دفعه عند إتمام عملية البيع.
توقع إجراء فحوصات للتحقق من هويتك واستفسارات حول مصدر أموالك من كلٍّ من المُقرض والموثق؛ فهذه التزامات قانونية وليست مجرد شكوك. تقديم المستندات التي جمعتها مسبقًا هو ما يُسهّل إتمام المعاملة بسلاسة ويُؤخرها.
الفصل: كيفية تقسيم العقار فعلياً
عند الانفصال، يجب إخراج المنزل من الملكية المشتركة، ولا توجد سوى ثلاثة خيارات: إما أن يستحوذ عليه أحدكما، أو يُباع لطرف ثالث، أو أن تقرر المحكمة ذلك. الاستحواذ يعني تخصيص العقار بالكامل مقابل دفع حصة الطرف الآخر، مما يستلزم من المُقرض إخلاء سبيل المالك المغادر وإصدار سند ملكية جديد موثق. أما البيع فيعني تقسيم صافي العائدات بعد سداد الرهن العقاري، وبعد تسوية أي ودائع وهبات وقروض موثقة وفقًا للترتيب المنصوص عليه في اتفاقكما.
تُعدّ عملية التقييم نقطة تعثّر المفاوضات. لذا، اتفقوا مسبقًا على كيفية تحديد القيمة: إما بتقييم من مُقيّم مستقل، أو بمتوسط تقييمين مع اعتماد تقييم ثالث إذا تجاوز الفرق بينهما هامشًا متفقًا عليه، مع تحديد فترة صلاحية التقييم حتى لا تتجاوز المفاوضات المطوّلة القيمة النهائية. إذا تركتم هذا الأمر مفتوحًا، فستجدون أنفسكم تتجادلون حول المُقيّم بدلًا من المنزل نفسه.
في حال تعذر اتفاق الطرفين، يحق لأي منهما طلب تقسيم العقار من المحكمة. وللمحكمة سلطة تقديرية واسعة، إذ يمكنها تخصيص العقار لأحد الطرفين مقابل دفع مبلغ مالي، أو الأمر ببيعه، أو الأمر ببيعه بالمزاد العلني في حال رفض الطرف الآخر التعاون. وعادةً ما تكون النتيجة الأخيرة أسوأ من الناحية المالية من أي اتفاق يتم التوصل إليه، وهو ما يُعدّ أقوى حجة عملية للتسوية. بالنسبة للأزواج، يُشكّل العقار جزءًا من التسوية المالية الشاملة عند الطلاق، ولا يُمكن التعامل معه بمعزل عن غيره؛ أما بالنسبة للمتعايشين، فيُحدّد اتفاق التعايش الوضع، وتتناول مقالتنا حول الانفصال بموجب اتفاق التعايش هذه المسألة بالتفصيل.
إلى حين إتمام عملية التقسيم، يظل كلاكما مالكاً للعقار ويتحمل المسؤولية كاملةً. سجّلوا من يشغل العقار، وعلى أي أساس، وبتكلفة من، ووثّقوا ذلك كتابةً فور إخلاء أحدكما له، وليس بعد أشهر.
الأخطاء التي تكلف أكثر
إن افتراض أن السكن المشترك يُنشئ حقوقًا هو الأكثر تكلفة، لأن اكتشاف الأمر عادةً ما يأتي في أسوأ وقت ممكن. ثانيًا، عقدٌ متساوٍ بأموال غير متساوية ودون أي توثيق كتابي؛ فيضيع المبلغ المدفوع ببساطة. ثالثًا، ترك الرهن العقاري باسم الشريكين بعد انتقال أحدهما، مما يُبقي ذلك الشريك مسؤولًا ويمنعه من شراء عقار آخر. رابعًا، شرط الخروج دون طريقة تقييم أو مهلة زمنية، مما يحوّل خلافًا قابلًا للحل إلى قضية في المحكمة. خامسًا، الشكوى بعد فوات الأوان بشأن عيب ما.
جميعها مشاكل تتعلق بالوثائق، والوقاية منها أقل تكلفة من التقاضي. والوقت الأمثل لذلك هو بين قبول العرض وتعيين كاتب العدل، حين تكون الشروط معروفة ولا يزال هناك متسع من الوقت لصياغة العقد.
كيفية Law and More يمكن أن تساعد
Law and More نقدم الاستشارات للأزواج والأصدقاء وأفراد العائلة الراغبين في شراء منزل معًا في هولندا. نراجع اتفاقية الشراء وشروطها قبل التوقيع، ونحدد حصص الملكية، ونصيغ اتفاقية المسؤولية، ونوثق الهبات والقروض الأبوية بالبنود المناسبة، ونُعدّ اتفاقيات المعاشرة وشروط ما قبل الزواج لدى كاتب العدل، ونُجهز ترتيبات الخروج والشراء التي تُناسب احتياجاتكم. في حال انهيار الملكية المشتركة، نتولى إجراءات التقسيم والتفاوض مع المُقرض. محامي العقارات ويعمل متخصصو قانون الأسرة على نفس الملف، ونظرتنا العامة على قانون العقارات الهولندي يحدد هذا الإجراء الممارسة الأوسع. من فضلك اتصال Law & More لمناقشة عملية الشراء.
