تأجير مساحة الأعمال خلال أزمة الاكليل

يشهد العالم بأسره حاليًا أزمة على نطاق لا يمكن تصوره. وهذا يعني أن على الحكومات أيضًا اتخاذ إجراءات استثنائية. يمكن أن يكون الضرر الذي تسبب به هذا الوضع وسيستمر في إحداثه هائلاً. والحقيقة هي أنه لا يوجد أحد في وضع يسمح له حاليًا بتقييم حجم الأزمة ، ولا إلى متى ستستمر. بغض النظر عن الوضع ، لا تزال عقود إيجار المباني التجارية سارية. هذا يثير العديد من الأسئلة. نود في هذه المقالة الإجابة عن بعض الأسئلة التي قد تطرأ مع المستأجرين أو أصحاب العقارات في أماكن العمل.

دفع الإيجار

هل لا يزال عليك دفع الإيجار؟ الجواب على هذا السؤال يعتمد على ظروف القضية. على أي حال ، يجب تمييز حالتين. أولاً ، المباني التجارية التي قد لا يتم استخدامها لأغراض تجارية ، مثل المطاعم والمقاهي. ثانيًا ، هناك متاجر قد تظل مفتوحة ، ولكنها تختار إغلاق أبوابها بأنفسهم.

تأجير مساحة الأعمال خلال أزمة الاكليل

يلتزم المستأجر بدفع الإيجار بناءً على عقد الإيجار. إذا لم يحدث هذا ، فهو خرق للعقد. الآن يطرح السؤال ، هل يمكن أن تكون هناك قوة قاهرة؟ ربما توجد اتفاقيات في اتفاقية الإيجار حول الظروف التي يمكن أن تنطبق فيها الظروف القاهرة. إذا لم يكن كذلك ، فإن القانون ينطبق. ينص القانون على وجود ظروف قاهرة إذا لم يكن المستأجر مسؤولاً عن عدم الامتثال ؛ وبعبارة أخرى ، ليس خطأ المستأجر أنه لا يستطيع دفع الإيجار. من غير الواضح ما إذا كان الفشل في الوفاء بالالتزامات بسبب فيروس كورونا يؤدي إلى قوة قاهرة. نظرًا لعدم وجود سابقة لذلك ، فمن الصعب الحكم على النتيجة التي ستحصل عليها في هذه القضية. ومع ذلك ، فإن ما يلعب دورًا هو عقد ROZ (مجلس العقارات) المستخدم بشكل متكرر في هذا النوع من علاقات الإيجار. في هذا العقد ، يتم استبعاد المطالبة بتخفيض الإيجار كمعيار. والسؤال هو ما إذا كان يمكن للمالك أن يحافظ بشكل معقول على وجهة النظر هذه في الوضع الحالي.

إذا اختار المستأجر إغلاق متجره ، فسيختلف الوضع. ومع ذلك ، لا يوجد حاليًا أي التزام للقيام بذلك ، والحقيقة هي أن هناك عددًا أقل من الزوار وبالتالي أقل ربحًا. السؤال هو ما إذا كان الظرف يجب أن يكون بالكامل على حساب المستأجر. لا يمكن إعطاء إجابة واضحة على هذا السؤال لأن كل موقف مختلف. يجب أن يتم تقييم ذلك على أساس كل حالة على حدة.

ظروف غير متوقعة

يجوز لكل من المستأجر والمالك التذرع بظروف غير متوقعة. بشكل عام ، تكون الأزمة الاقتصادية مسؤولة عن صاحب المشروع ، على الرغم من أن هذا قد يكون مختلفًا في معظم الأحيان بسبب أزمة الهالة. يمكن أيضا أن تؤخذ في الاعتبار التدابير التي تنفذها الحكومة. إن المطالبة المستندة إلى ظروف غير متوقعة تمنح الفرصة لتعديل أو إبطال عقد الإيجار من قبل المحكمة. هذا ممكن في حال لم يعد من الممكن عقد المستأجر بشكل معقول لمواصلة الاتفاق. وفقا للتاريخ البرلماني ، على القاضي التصرف بضبط فيما يتعلق بهذه المسألة. نحن الآن أيضًا في حالة إغلاق المحاكم أيضًا: لذلك لن يكون من السهل الحصول على حكم بسرعة.

نقص في الممتلكات المؤجرة

يجوز للمستأجر المطالبة بتخفيض في الإيجار أو التعويض في حالة حدوث عيب. يؤدي النقص في حالة العقار أو أي حالة أخرى إلى عدم تمتع المستأجر بالتمتع بالإيجار في بداية اتفاقية الإيجار. على سبيل المثال ، قد يكون النقص: أخطاء البناء ، وسقف التسرب ، والعفن وعدم القدرة على الحصول على تصريح استغلال بسبب عدم وجود مخرج للطوارئ. المحاكم ليست حريصة بشكل عام على الحكم بأن هناك ظرفًا يجب أن يكون لحساب المالك. على أي حال ، فإن سوء الأعمال بسبب غياب الجمهور ليس ظرفًا يجب تحميله على المالك. هذا جزء من مخاطر تنظيم المشاريع. ما يلعب أيضًا دورًا هو أنه في كثير من الحالات لا يزال من الممكن استخدام الممتلكات المستأجرة. لذلك ، يقوم المزيد من المطاعم بتوصيل وجباتهم أو الحصول عليها كبديل.

واجب الاستغلال

تتضمن معظم عقود إيجار المباني التجارية التزامًا تشغيليًا. هذا يعني أنه يجب على المستأجر استخدام المباني التجارية المستأجرة. في ظروف خاصة ، قد ينشأ الالتزام بالاستغلال من القانون ، ولكن هذا ليس هو الحال دائمًا. يستفيد جميع ملاك المباني التجارية والمكاتب تقريبًا من نماذج ROZ. تنص الأحكام العامة المرتبطة بنماذج ROZ على أن المستأجر سيستخدم المساحة المستأجرة "بشكل فعال وكامل وصحيح وشخصي". هذا يعني أن المستأجر يخضع لالتزام تشغيلي.

حتى الآن ، لا يوجد إجراء حكومي عام في هولندا يأمر بإغلاق مركز تسوق أو مكتب. ومع ذلك ، أعلنت الحكومة أن جميع المدارس ومؤسسات الأكل والشرب وأندية الرياضة واللياقة البدنية والساونا ونوادي الجنس والمقاهي يجب أن تظل مغلقة على الصعيد الوطني حتى إشعار آخر. إذا كان المستأجر ملزمًا بأمر من الحكومة بإغلاق العقار المستأجر ، فلن يكون المستأجر مسؤولاً عن ذلك. وهذا ظرف لا يجب اعتبار المستأجر مسؤولاً عنه وفقاً للوضع الوطني الراهن. بموجب الأحكام العامة ، يلتزم المستأجر أيضًا باتباع التعليمات الحكومية. بصفته صاحب عمل ، فإنه ملزم أيضًا بضمان بيئة عمل آمنة. ينبع هذا الالتزام من خلال عدم تعريض الموظفين لخطر التلوث بالفيروس التاجي. في ظل هذه الظروف ، لا يمكن للمالك إجبار المستأجر على العمل.

نظرًا للرعاية الصحية للموظفين و / أو العملاء ، نرى أن المستأجرين أنفسهم يختارون أيضًا إغلاق الممتلكات المستأجرة بشكل طوعي ، حتى لو لم يتم إصدار تعليمات لهم بذلك من قبل الحكومة. في ظل الظروف الحالية ، نعتقد أن الملاك لن يتمكنوا من تقديم مطالبة للوفاء بالالتزام أو دفع الغرامات أو التعويض عن الأضرار. استنادًا إلى العقلانية والإنصاف ، بالإضافة إلى الالتزام بالحد من الأضرار من جانب المستأجر قدر الإمكان ، نجد صعوبة في تصور اعتراض مالك العقار على الإغلاق (المؤقت).

استخدام مختلف للعقار المستأجر

يتم إغلاق مؤسسات الأغذية والمشروبات في الوقت الحالي. ومع ذلك ، لا يزال يُسمح بالتقاط الطعام وتوصيله. ومع ذلك ، توفر اتفاقية الإيجار في معظم الأحيان سياسة غرض صارمة ؛ ما الذي يجعل الالتقاط مختلفًا عن المطعم. ونتيجة لذلك ، يجوز للمستأجر أن يتعارض مع عقد الإيجار - وربما - غرامات مصادرة.

في الوضع الحالي ، على كل فرد واجب الحد من الضرر قدر الإمكان. بالانتقال إلى وظيفة التوصيل / التوصيل ، يلتزم المستأجر. في ظل هذه الظروف ، من الصعب في جميع المعقولية الدفاع عن وجهة النظر القائلة بأن هذا يتعارض مع الغرض التعاقدي. في الواقع ، من المرجح أن يكون للمالك مطالبة على المستأجر إذا لم يقم المستأجر بكل ما في وسعه للحفاظ على أعماله التجارية لتكون قادرة على دفع الإيجار.

النتيجة

وبعبارة أخرى ، فإن الجميع ملزمون بالحد من أضرارهم قدر الإمكان. أعلنت الحكومة بالفعل عن تدابير بعيدة المدى لمساعدة رجال الأعمال وتقليل ضغوطهم المالية. من المستحسن استخدام إمكانيات هذه التدابير. إذا رفض المستأجر القيام بذلك ، فقد يكون من الصعب تمرير الخسائر إلى المالك. ينطبق هذا أيضًا على العكس. في غضون ذلك ، دعا السياسيون الملاك إلى تعديل الإيجار خلال الفترة المقبلة ، بحيث يتم تقاسم المخاطر.

على الرغم من أن المستأجر والمالك لهما علاقة تعاقدية مع بعضهما البعض ومبدأ "الصفقة هي صفقة". نوصي بالتحدث مع بعضنا البعض والنظر في الاحتمالات. قد يكون المستأجر والمالك قادرين على مقابلة بعضهم البعض في هذه الأوقات الاستثنائية. في حين أن المستأجر ليس لديه دخل بسبب الإغلاق ، فإن نفقات المالك تستمر أيضًا. من مصلحة الجميع أن كلا من الشركات البقاء والتغلب على هذه الأزمة. وبهذه الطريقة ، يمكن للمستأجر والمالك الاتفاق على أن الإيجار سيتم دفعه جزئيًا بشكل مؤقت وسيتم تعويض النقص عند إعادة فتح أماكن العمل. علينا أن نساعد بعضنا البعض حيثما أمكن ، وإلى جانب ذلك ، لا يستفيد الملاك من المستأجرين المفلسين. بعد كل شيء ، لا يمكن العثور على مستأجر جديد بسهولة في هذه الأوقات. مهما كان اختيارك ، لا تتخذ قرارات متسرعة ودعنا ننصح بك حول الاحتمالات.

تواصل معنا

لأن الوضع الحالي لا يمكن التنبؤ به ، يمكننا أن نتخيل أن هذا يمكن أن يثير العديد من الأسئلة لك. نحن نراقب التطورات عن كثب ويسعدنا إبقائك على علم بآخر التطورات. إذا كان لديك أي أسئلة حول هذه المقالة ، من فضلك لا تتردد في الاتصال بمحامي Law & More.

فيسبوك