لكل مستأجر الحق في حقين هامين: الحق في التمتع بالمعيشة والحق في حماية الإيجار. حيث ناقشنا الحق الأول للمستأجر فيما يتعلق التزامات المؤجر، جاء الحق الثاني للمستأجر في مدونة منفصلة حول حماية الإيجار. هذا هو السبب في أنه سيتم مناقشة سؤال آخر مثير للاهتمام في هذه المدونة: ما هي الحقوق الأخرى التي يتمتع بها المستأجر؟ الحق في التمتع بالمعيشة والحق في حماية الإيجار ليستا الحقوق الوحيدة التي يتمتع بها المستأجر ضد المالك. على سبيل المثال ، يحق للمستأجر أيضًا الحصول على عدد من الحقوق في سياق نقل الملكية التي لا تتعارض مع الإيجار والتأجير من الباطن. تتم مناقشة كلا الحقين على التوالي في هذه المدونة.
نقل الملكية لا يتعارض مع الإيجار
تنص الفقرة 1 من المادة 7: 226 من القانون المدني الهولندي ، التي تنطبق على مستأجري المساحات السكنية والتجارية ، على ما يلي:
"نقل الملكية التي تتعلق بها اتفاقية الإيجار (...) من قبل المالك ينقل حقوق والتزامات المالك من اتفاقية الإيجار إلى المشتري".
بالنسبة للمستأجر ، تعني هذه المادة أولاً وقبل كل شيء أن نقل ملكية العقار المؤجر ، على سبيل المثال من خلال البيع من قبل المالك لآخر ، لا ينهي عقد الإيجار. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن للمستأجر تأكيد دعاوى ضد الخلف القانوني للمالك ، الآن بعد أن يتولى هذا الخلف القانوني حقوق والتزامات المالك. بالنسبة لمسألة أي مطالبات بالضبط يمتلكها المستأجر بعد ذلك ، من المهم أولاً تحديد حقوق والتزامات المالك التي تنتقل إلى خليفته القانوني. وفقًا للفقرة 3 من المادة 7: 226 من القانون المدني ، هذه على وجه الخصوص حقوق والتزامات المالك التي ترتبط ارتباطًا مباشرًا باستخدام العقار المستأجر مقابل دفع المستأجر ، أي الإيجار. وهذا يعني أن الادعاءات التي يمكن أن يقدمها المستأجر ضد الوريث القانوني للمالك ، من حيث المبدأ ، تتعلق بأهم حقين له: الحق في التمتع بالمعيشة والحق في حماية الإيجار.
ومع ذلك ، في كثير من الأحيان ، يقوم المستأجر والمالك أيضًا بإبرام اتفاقيات أخرى في اتفاقية الإيجار من حيث المحتوى الآخر وتسجيلها في البنود. المثال الشائع هو بند يتعلق بالحق الاستباقي للمستأجر. على الرغم من أنه لا يخول المستأجر بالتسليم ، إلا أنه يعني ضمناً التزام المالك بالعرض: سيتعين على المالك أولاً عرض العقار المؤجر للبيع على المستأجر قبل بيعه إلى خلف قانوني آخر. هل سيلتزم المالك التالي أيضًا بهذا البند تجاه المستأجر؟ في ضوء السوابق القضائية ، ليس هذا هو الحال. ينص هذا على أن حق المستأجر الوقائي لا يرتبط مباشرة بالإيجار ، بحيث لا ينتقل البند المتعلق بالحق في شراء الممتلكات المؤجرة إلى الوريث القانوني للمالك. هذا يختلف فقط إذا كان يتعلق بخيار شراء من المستأجر ، كما أن المبلغ الذي يجب دفعه بشكل دوري إلى المالك يتضمن أيضًا عنصرًا للتعويض عن الاستحواذ النهائي.
التأجير من الباطن
بالإضافة إلى ذلك ، تنص المادة 7: 227 من القانون المدني على ما يلي فيما يتعلق بحقوق المستأجر:
"يحق للمستأجر إعطاء العقار المستأجر قيد الاستخدام ، كليًا أو جزئيًا ، لشخص آخر ، ما لم يكن عليه أن يفترض أن المؤجر سيكون لديه اعتراضات معقولة على استخدام الشخص الآخر."
بشكل عام ، يتضح من هذه المقالة أن المستأجر له الحق في تأجير كل أو جزء من العقار المستأجر من الباطن لشخص آخر. في ضوء الجزء الثاني من المادة 7: 227 من القانون المدني ، لا يمكن للمستأجر ، مع ذلك ، المضي قدمًا في التأجير من الباطن إذا كان لديه أسباب للشك في أن المالك سيعترض على ذلك. في بعض الحالات ، يكون اعتراض المالك واضحًا ، على سبيل المثال إذا تم تضمين حظر التأجير من الباطن في اتفاقية الإيجار. في هذه الحالة ، لا يُسمح بالتأجير من الباطن من قبل المستأجر. إذا قام المستأجر بذلك على أي حال ، فقد تكون هناك غرامة في المقابل. يجب بعد ذلك ربط هذه الغرامة بالحظر المفروض على التأجير من الباطن في اتفاقية الإيجار والالتزام بحد أقصى للمبلغ. على سبيل المثال ، يمكن أن يُحظر تأجير غرفة من Air B&B من الباطن في عقد الإيجار ، وهو ما يحدث غالبًا.
في هذا السياق ، تعتبر المادة 7: 244 من القانون المدني مهمة أيضًا للتأجير من الباطن لمساحة المعيشة ، والتي تنص على أنه لا يُسمح للمستأجر بتأجير مساحة المعيشة بأكملها. لا ينطبق هذا على جزء من مساحة المعيشة ، مثل الغرفة. وبعبارة أخرى ، فإن المستأجر حر من حيث المبدأ في تأجير مكان للعيش من الباطن لآخر. من حيث المبدأ ، يحق للمستأجر من الباطن أيضًا البقاء في العقار المستأجر. ينطبق هذا أيضًا إذا كان على المستأجر إخلاء العقار المؤجر بنفسه. بعد كل شيء ، تنص المادة 7: 269 من القانون المدني الهولندي على أن المالك سيستمر في التأجير من الباطن بموجب القانون ، حتى إذا كانت اتفاقية الإيجار الرئيسية قد انتهت. ومع ذلك ، يجب استيفاء الشروط التالية لأغراض هذه المادة:
- مساحة معيشة مستقلة. بمعنى آخر ، مساحة معيشة مع مدخل خاص بها ومرافقها الأساسية الخاصة ، مثل المطبخ والحمام. لذلك لا يُنظر إلى الغرفة فقط على أنها مساحة معيشة مستقلة.
- اتفاقية إيجار من الباطن. كونها اتفاقية بين المستأجر والمستأجر من الباطن تفي بمتطلبات عقد الإيجار ، كما هو موضح في المادة 7: 201 من القانون المدني.
- تتعلق اتفاقية الإيجار باستئجار مساحة المعيشة. بعبارة أخرى ، يجب أن تتعلق اتفاقية الإيجار الرئيسية بين المستأجر والمالك بإيجار واستئجار المساحة التي تنطبق عليها أحكام مساحة المعيشة القانونية.
إذا لم يتم الامتثال للأحكام المذكورة أعلاه ، فلا يزال المستأجر من الباطن ليس لديه أي حق أو سند للمطالبة من المالك بالحق في البقاء في العقار المستأجر بعد إنهاء اتفاقية الإيجار الرئيسية بين المستأجر والمالك ، بحيث يكون الإخلاء أيضًا لا مفر منه. إذا كان المستأجر من الباطن يستوفي الشروط ، فيجب أن يأخذ في الاعتبار حقيقة أن المالك يمكنه بدء إجراءات ضد المستأجر من الباطن بعد ستة أشهر من أجل إنهاء الإيجار من الباطن وإخلاء الإيجار.
تمامًا مثل مساحة المعيشة ، يمكن أيضًا تأجير المساحات التجارية من الباطن من قبل المستأجر. ولكن كيف يرتبط المستأجر من الباطن بالمالك في هذه الحالة ، إذا لم يكن المستأجر مخولًا للقيام بذلك أو كان عليه إخلاء العقار المستأجر؟ بالنسبة لعام 2003 ، كان هناك تمييز واضح: لم يكن للمالك علاقة بالمستأجر من الباطن لأن المستأجر من الباطن كان لديه فقط علاقة قانونية مع المستأجر. نتيجة لذلك ، لم يكن للمستأجر من الباطن أي حقوق وبالتالي رفع دعوى ضد المالك. منذ ذلك الحين ، تغير القانون في هذه النقطة وينص على أنه في حالة انتهاء اتفاقية الإيجار الرئيسية بين المستأجر والمالك ، يجب على المستأجر الاهتمام بمصالح ومكانة المستأجر من الباطن ، على سبيل المثال ، الانضمام إلى المستأجر من الباطن في الإجراءات مع المالك. ولكن إذا تم إنهاء اتفاقية الإيجار الرئيسية بعد الإجراءات ، فإن حقوق المستأجر من الباطن ستنتهي أيضًا.
هل أنت مستأجر ولديك أي أسئلة بخصوص هذه المدونة؟ ثم اتصل Law & More. محامونا خبراء في مجال قانون الإيجارات ويسعدهم تقديم المشورة لك. يمكنهم أيضًا مساعدتك قانونًا إذا أدى نزاعك الإيجاري إلى إجراءات قانونية.
