اتفاقية الإيجار لها جوانب مختلفة. جانب مهم من هذا هو المالك والالتزامات التي يتحملها تجاه المستأجر. نقطة البداية فيما يتعلق بالتزامات المالك هي "التمتع الذي قد يتوقعه المستأجر بناءً على اتفاقية الإيجار". بعد كل شيء ، ترتبط التزامات المالك ارتباطًا وثيقًا بحقوق المستأجر. بعبارات محددة ، تعني نقطة البداية هذه التزامين مهمين للمالك. بادئ ذي بدء ، واجب المادة 7: 203 BW لإتاحة العنصر للمستأجر. بالإضافة إلى ذلك ، ينطبق التزام النفقة على المالك ، أو بعبارة أخرى تنظيم العيوب الواردة في المادة 7: 204 من القانون المدني الهولندي. بالضبط ما يعنيه كلا من التزامات المالك ، ستتم مناقشته على التوالي في هذه المدونة.
جعل الممتلكات المؤجرة متاحة
فيما يتعلق بالالتزام الأساسي الأول للمالك ، تنص المادة 7: 203 من القانون المدني الهولندي على أن المالك ملزم بإتاحة العقار المؤجر للمستأجر وتركه بالقدر اللازم للاستخدام المتفق عليه. مخاوف الاستخدام المتفق عليها ، على سبيل المثال ، تأجير:
- مساحة معيشة (مستقلة أو غير قائمة بذاتها) ؛
- مساحة العمل ، بمعنى مساحة البيع بالتجزئة ؛
- أماكن العمل والمكاتب الأخرى كما هو موضح في المادة 7: 203 أ BW
من المهم أن يتم وصف الاستخدام الذي تم الاتفاق عليه من قبل الطرفين بوضوح في عقد الإيجار. بعد كل شيء ، فإن الإجابة على السؤال عما إذا كان المالك قد أوفى بالتزامه سيعتمد على ما وصفه الطرفان في اتفاقية الإيجار فيما يتعلق بوجهة العقار المستأجر. لذلك من المهم ليس فقط تحديد الوجهة ، أو على الأقل الاستخدام ، في عقد الإيجار ، ولكن أيضًا لوصف بمزيد من التفصيل ما يمكن أن يتوقعه المستأجر على أساسها. في هذا السياق ، يتعلق الأمر ، على سبيل المثال ، بالمرافق الأساسية اللازمة لاستخدام العقار المؤجر بطريقة معينة. على سبيل المثال ، لاستخدام مبنى كمساحة للبيع بالتجزئة ، يمكن للمستأجر أيضًا أن ينص على توفر عداد أو أرفف ثابتة أو جدران فاصلة ، ومتطلبات مختلفة تمامًا لمساحة مستأجرة ، على سبيل المثال مخصصة لتخزين ورق المهملات أو الخردة المعدنية يمكن وضعها في هذا السياق طرحها.
التزام النفقة (التسوية الافتراضية)
في سياق الالتزام الرئيسي الثاني للمالك ، تنص المادة 7: 206 من القانون المدني الهولندي على أن المالك ملزم بإصلاح العيوب. ما يجب فهمه من خلال وجود عيب تم توضيحه بمزيد من التفصيل في المادة 7: 204 من القانون المدني: العيب هو حالة أو خاصية مميزة للممتلكات نتيجة لذلك لا يمكن للممتلكات أن توفر للمستأجر التمتع الذي قد يتوقعه في أساس عقد الإيجار. بالنسبة لهذه المسألة ، وفقًا للمحكمة العليا ، يشمل التمتع أكثر من مجرد حالة الممتلكات المؤجرة أو خصائصها المادية. يمكن أن تشكل الظروف الأخرى المقيدة للتمتع عيبًا بالمعنى المقصود في المادة 7: 204 من الأسلحة البيولوجية. في هذا السياق ، ضع في اعتبارك ، على سبيل المثال ، إمكانية الوصول المتوقعة وإمكانية الوصول ومظهر الممتلكات المستأجرة.
على الرغم من أنه مصطلح واسع يشمل جميع الظروف التي تحد من تمتع المستأجر ، يجب ألا تتجاوز توقعات المستأجر توقعات المستأجر العادي. بمعنى آخر ، هذا يعني أن المستأجر لا يمكنه توقع أكثر من عقار يتم صيانته جيدًا. بالإضافة إلى ذلك ، سترفع كل فئة من فئات الأشياء المؤجرة توقعاتها الخاصة ، وفقًا للسوابق القضائية.
على أي حال ، لا يوجد عيب إذا كان الكائن الإيجاري لا يوفر للمستأجر التمتع المتوقع نتيجة:
- ظرف ينسب إلى المستأجر على أساس الخطأ أو المخاطرة. على سبيل المثال ، العيوب الطفيفة في العقار المستأجر في ضوء توزيع المخاطر القانونية هي لحساب المستأجر.
- ظرف يتعلق بالمستأجر شخصيا. يمكن أن يشمل ذلك ، على سبيل المثال ، حدًا منخفضًا للغاية من التسامح فيما يتعلق بضوضاء المعيشة العادية من المستأجرين الآخرين.
- إزعاج فعلي من قبل أطراف ثالثة ، مثل ضوضاء المرور أو الضوضاء من الشرفة المجاورة للعقار المؤجر.
- تأكيد بدون إزعاج فعلي ، كونه حالة ، على سبيل المثال ، يدعي فيها جار المستأجر فقط أن له حق المرور عبر حديقة المستأجر ، دون استخدامه فعليًا.
العقوبات في حالة الإخلال بالالتزامات الرئيسية من قبل المالك
إذا كان المالك غير قادر على جعل العقار المستأجر متاحًا للمستأجر في الوقت المحدد ، كليًا أو على الإطلاق ، فهناك عيب من جانب المالك. وينطبق الشيء نفسه إذا كان هناك عيب. في كلتا الحالتين ، يستلزم القصور فرض عقوبات على المالك ويمنح المستأجر عددًا من الصلاحيات في هذا السياق ، مثل مطالبة:
- الإمتثال. يجوز للمستأجر بعد ذلك أن يطلب من المالك إتاحة العقار المستأجر في الوقت المحدد ، بالكامل أو على الإطلاق ، أو لإصلاح العيب. ومع ذلك ، طالما أن المستأجر لا يطلب من المالك إصلاحه ، فلا يجوز للمالك إصلاح العيب. ومع ذلك ، إذا كان العلاج مستحيلًا أو غير معقول ، فلا يتعين على المؤجر القيام بذلك. من ناحية أخرى ، إذا رفض المؤجر الإصلاح أو لم يفعل ذلك في الوقت المناسب ، فيجوز للمستأجر إصلاح العيب بنفسه وخصم تكاليفه من الإيجار.
- تخفيض الايجار. هذا بديل للمستأجر إذا لم يتم توفير العقار المؤجر في الوقت المحدد أو بالكامل من قبل المؤجر ، أو إذا كان هناك عيب. يجب المطالبة بتخفيض الإيجار من المحكمة أو لجنة تقدير الإيجار. يجب تقديم المطالبة في غضون 6 أشهر بعد إبلاغ المستأجر بالعيب إلى المالك. من تلك اللحظة فصاعدًا ، سيصبح تخفيض الإيجار ساري المفعول أيضًا. ومع ذلك ، إذا سمح المستأجر بانتهاء هذه الفترة ، فسيتم تخفيض حقه في تخفيض الإيجار ، ولكن لن ينقضي.
- إنهاء عقد الإيجار إذا كان عدم وجود الإيجار يجعل التمتع بها مستحيلًا تمامًا. إذا كان هناك عيب لا يتعين على المؤجر علاجه ، على سبيل المثال لأن العلاج مستحيل أو يتطلب نفقات لا يمكن توقعها منه بشكل معقول في ظروف معينة ، ولكن هذا يجعل التمتع الذي يمكن أن يتوقعه المستأجر مستحيلًا تمامًا ، كل من المستأجر و فسخ المؤجر عقد الإيجار. في كلتا الحالتين ، يمكن القيام بذلك عن طريق بيان خارج نطاق القضاء. في كثير من الأحيان ، ومع ذلك ، لا توافق جميع الأطراف على الحل ، لذلك لا يزال يتعين اتباع الإجراءات القانونية.
- تعويضات. هذه المطالبة هي فقط بسبب المستأجر إذا كان النقص ، مثل وجود عيب ، يمكن أن يُنسب أيضًا إلى المالك. هذا هو الحال ، على سبيل المثال ، إذا ظهر العيب بعد الدخول في عقد الإيجار ويمكن أن يُنسب إلى المؤجر لأنه ، على سبيل المثال ، لم يقم بإجراء صيانة كافية على العقار المؤجر. ولكن أيضًا ، إذا كان هناك عيب معين بالفعل عند إبرام عقد الإيجار وكان المؤجر على علم به في ذلك الوقت ، كان ينبغي أن يعرفه أو يخبر المستأجر أن العقار المستأجر لا يحتوي على العيب.
هل أنت مستأجر أو مالك عقار متورط في النزاع بخصوص ما إذا كان المالك يفي بالشروط أم لا؟ أو هل تريد معرفة المزيد عن ، على سبيل المثال ، فرض عقوبات على المالك؟ ثم اتصل Law & More. لنا محامي العقارات خبراء في قانون الإيجارات ويسعدهم تقديم المساعدة أو المشورة القانونية لك. سواء كنت مستأجرًا أو مالكًا ، في Law & More نتخذ نهجًا شخصيًا وسنراجع معك معًا وضعك ونحدد استراتيجية (المتابعة).
